土法煉鋼

近 一 年 內 ， 香 港 的 地 產 代 理 公 司 流 行 發 表 調 查 報 告 ， 向 社 會 大 眾 公 布 樓 市 最 新 動 向 。 但 各 個 代 理 的 調 查 報 告 ， 都 不 劃 一 相 同 。 如 有 報 告 指 某 些 屋 村 沒 有 蝕 讓 ， 但 又 有 報 告 指 有 蝕 讓 情 況 ； 有 報 告 指 住 宅 租 金 上 升 ， 又 有 報 告 指 租 金 下 跌 。 市 場 情 報 頗 為 混 亂 。

據 了 解 ， 最 先 發 表 市 場 調 查 報 告 的 是 第 一 地 產 (好 象 也 是 第 一 家 地 產 代 理 被 引 用 証 監 條 例 檢 控 其 廣 告 的 )。 話 說 九 七 年 四 月 間 ， 樓 市 短 暫 下 調 ， 該 代 理 發 出 報 告 指 各 主 要 屋 村 業 主 紛 紛 把 叫 價 下 調 引 起 報 界 重 視 。 其 後 ， 一 些 新 進 地 產 代 理 也 效 法 其 手 段 。 例 如 超 人 物 業 ， 首 次 進 行 調 查 時 ， 由 老 總 責 成 各 分 行 經 理 。 各 分 行 經 理 不 得 已 之 下 ， 放 下 工 作 ， 打 電 話 給 相 熟 業 主 或 直 接 向 上 門 客 人 詢 問 ， 勉 強 完 成 了 問 卷 配 額 。 本 人 有 幸 ， 也 是 被 訪 者 之 一 。 可 惜 ， 以 後 雖 繼 續 刊 出 調 查 報 告 ， 但 我 就 沒 有 再 被 訪 問 ， 也 看 不 到 他 們 向 上 門 客 戶 詢 問 了 。 其 他 跟 風 發 表 調 查 報 告 的 代 理 ， 是 否 真 做 調 查 就 無 從 查 証 了 。

話 說 老 聯 因 不 值 同 行 所 為 ， 曾 委 托 大 學 進 行 民 意 調 查 ， 並 以 全 版 廣 告 方 式 刊 登 報 上 。

近 來 ， 地 產 代 理 有 流 行 市 場 調 查 ， 選 幾 個 大 屋 村 ， 報 告 成 交 多 少 ， 睇 樓 量 多 少 ， 租 金 多 少 ， 蝕 讓 多 少 ， 換 樓 多 少 等 。 這 些 數 據 都 是 根 據 營 業 員 日 常 更 新 客 戶 資 料 而 來 ， 也 是 客 戶 經 常 投 訴 被 經 紀 電 話 滋 擾 的 產 品 之 一 。 這 些 資 料 是 否 正 確 ， 視 乎 分 行 經 理 是 否 認 真 地 追 蹤 客 戶 的 資 料 ， 分 行 網 絡 是 否 夠 大 。 當 然 ， 不 排 除 有 些 代 理 為 了 經 營 的 目 的 ， 刻 意 製 造 調 查 結 果 ， 又 或 經 紀 為 了 應 付 調 查 的 任 務 ， 而 虛 報 情 況 。 不 過 這 些 調 查 結 果 很 快 便 會 真 相 大 白 ， 因 為 所 有 成 交 都 會 在 土 地 註 冊 紀 錄 中 出 現 ， 但 大 眾 媒 介 卻 是 不 問 真 偽 ， 只 要 調 查 結 果 有 賣 點 ， 照 樣 刊 載 。

這 些 經 由 經 紀 收 集 的 市 場 情 報 其 實 甚 有 價 值 ， 但 被 利 用 為 宣 傳 工 具 ， 便 失 去 其 意 義 。 就 算 地 產 代 理 如 實 地 報 告 這 些 資 料 ， 如 果 不 加 以 有 效 的 整 理 ： 也 難 以 成 為 有 系 統 ， 具 參 考 價 值 的 科 學 化 數 據 。 所 以 仍 有 很 多 消 費 者 不 相 信 經 紀 行 報 告 的 說 話 。

現 時 只 有 少 數 代 理 行 是 專 心 研 究 樓 市 ， 發 表 認 真 的 研 究 報 告 。 但 大 部 份 代 理 仍 然 停 留 在 以 經 紀 報 料 的 方 式 ， 粗 糙 地 發 表 市 場 調 查 報 告 ， 以 此 滿 足 傳 媒 的 需 要 ， 但 卻 仍 然 迴 避 廣 大 消 費 者 的 實 際 要 求 。 情 況 一 如 中 國 過 去 大 事 宣 傳 的 土 法 煉 鋼 ， 浪 費 了 寶 貴 的 資 源 ， 完 成 了 虛 假 任 務 ， 年 產 多 少 萬 噸 無 用 的 鋼 材 ， 生 活 卻 仍 然 無 法 改 善。