二手樓花買家須知

昨 天 報 章 上 一 則 消 息 指 稱 ， 現 時 市 場 上 獲 解 封 的 樓 花 物 業 共 有 十 六 項 ， 約 有 一 萬 八 千 個 單 位 。 而 目 前 在 市 場 放 盤 的 樓 花 單 位 約 五 百 六 十 個 ， 佔 總 數 的 百 分 之 三 。 其 中 又 以 灝 景 灣 一 期 、 海 逸 豪 園 一 期 和 嘉 湖 山 莊 美 湖 居 的 業 主 放 盤 較 積 極 。

在 現 時 市 況 之 下 ， 百 分 之 三 的 樓 花 放 盤 量 屬 於 偏 低 ， 估 計 業 主 不 願 蝕 讓 。 另 外 ， 要 貼 錢 蝕 讓 的 ； 倒 不 如 選 擇 撻 定 ； 又 或 入 伙 時 ， 等 待 發 展 商 的 補 救 措 施 。

對 二 手 樓 花 的 買 家 而 言 ， 正 好 可 以 擇 平 而 購 ， 但 事 先 須 詢 問 銀 行 的 意 見 。 現 時 一 般 銀 行 都 不 會 拒 絕 為 二 手 樓 花 造 按 揭 。 但 會 重 新 為 物 業 估 價 ， 並 不 一 定 參 照 發 展 商 的 開 盤 價 。 一 般 而 言 ， 低 價 開 盤 的 樓 花 ， 二 手 轉 讓 價 只 略 為 調 高 ， 銀 行 估 足 價 的 機 會 較 大 ， 如 盈 翠 半 島 。 過 去 高 價 開 盤 的 樓 花 ， 只 要 二 手 轉 讓 價 貼 近 現 樓 市 值 ， 銀 行 也 可 以 接 受 。

不 過 ， 二 手 樓 花 買 家 須 注 意 。 如 果 雙 方 選 擇 以 確 認 人 方 式 交 易 ， 即 買 方 到 入 伙 時 ， 才 能 獲 得 銀 行 承 造 按 揭 。 其 間 須 面 對 樓 價 波 動 的 風 險 ， 而 銀 行 亦 只 會 根 據 入 伙 時 的 估 價 承 造 按 揭 ， 但 不 超 過 成 交 價 。

另 外 ， 以 確 認 人 方 式 轉 讓 ， 可 以 避 免 支 付 發 展 商 的 轉 名 費 。 但 慎 防 賣 方 收 錢 後 失 蹤 ， 入 伙 時 無 人 簽 契 。

為 求 交 易 清 楚 安 全 ， 建 議 買 方 在 購 買 二 手 樓 花 時 ， 正 式 轉 名 ， 支 付 發 展 商 的 轉 名 費 。 不 過 ， 發 展 商 只 能 以 原 先 發 售 價 與 二 手 樓 花 買 家 簽 約 ， 銀 行 會 按 這 個 價 格 承 造 按 揭 。 所 以 買 家 除 了 支 付 樓 價 三 成 首 期 外 ， 還 要 支 付 賣 方 的 賺 價 ； 即 買 方 所 需 要 支 付 的 現 金 頗 高 。 加 上 發 展 商 未 必 願 意 為 樓 花 二 手 買 家 提 供 相 同 的 優 惠 ， 如 二 按 等 。