安達臣首置地估值大減 箇中理由原來係咁

繼以市價六二折推售的馬頭圍道煥然懿居後，政府再推第二個港人首置上車盤，位於觀塘安達臣道前石礦場用地，五月十五日截標。惟公布發展細節後，市場紛紛下調地皮估值，幅度由10%至逾20%不等，每呎樓面地價不足一萬元，究竟所謂何事？

港人首次置業先導計劃是資助房屋的一種，首置買家可以折扣形式購買相關物業，而今次招標的安達臣道石礦場項目，是首置上車盤計劃的第二個項目。

是次地皮採用首置與私人住宅混合式發展，最高可建樓面約108.9萬平方呎，分為A及B兩區，預計可建約1,700伙。根據地政總署文件，政府會從中隨機挑選不少於1,000伙作為「首置」單位，即佔單位總數逾半，並會限量及限呎。首置單位面積須介乎23至46平方米，間隔上，須提供約200個開放式單位、250個一房單位及550個兩房單位，變相局限發展彈性。

觀塘安達臣道石礦場地皮項目中，政府會隨機挑選不少於1,000伙作為「首置」單位，佔單位總數逾半。

除了建築上的多重限制外，今次首置單位採市價八折出售，運房局有權決定市價。而在首置單位的價單公布之前，發展商不得公布私人住宅單位部分的售價，間接限制預售安排。再環顧項目四周，除了一幅由華懋於2018年初以每呎樓面地價約1.2萬元投得的私樓地皮外，其餘均為公營房屋項目，或會影響同區檔次。

位置因素，再加上公布上述種種條款細節後，市場對地皮的估值分歧頗大，個別將估值由原先的109億元下調至87億元，每呎樓面地價約8,000元。個別測量師更認為，是次項目規模不細，且具不確定性，發展商需承擔大部分的風險，或有流標風險。