解構新盤跌價補償

恒 基 為 新 都 城 推 出 「 擔 保 二 成 跌 價 補 償 」 的 付 款 計 劃 ， 各 大 報 章 莫 不 以 頭 條 新 聞 加 以 報 導 ， 但 我 翻 看 了 六 、 七 份 主 要 報 章 ， 都 無 弄 清 楚 這 種 付 款 方 法 的 實 情 。 有 報 導 指 為 買 保 險 ， 亦 有 指 為 買 家 與 發 展 商 對 賭 。 因 此 ， 我 特 地 到 恒 基 索 取 售 樓 書 ， 研 讀 實 情 。

實 情 很 簡 單 ， 該 付 款 辦 法 照 即 供 價 ( 即 價 單 上 的 訂 價  ) 加 10 % 。 買 方 須 向 發 展 商 承 造 二 成 樓 價 的 第 二 按 揭 ， 約 在 二 千 年 的 九 月 三 十 日 起 分 期 供 款 ， 即 二 年 免 息 免 供 。 在 二 千 年 九 月 三 十 日 當 日 由 發 展 商 指 定 的 測 量 行 進 行 估 價 ， 費 用 由 買 方 負 責 。 如 果 估 價 低 於 買 入 價 ( 訂 價 加 10 % )， 差 價 部 份 在 二 按 本 金 中 扣 除 ， 最 高 不 超 過 二 成 的 二 按 。

發 展 商 已 把 價 格 調 高 一 成 ， 實 質 承 擔 樓 價 下 跌 的 風 險 為 調 升 後 的 賣 價 的 一 成 ， 估 價 高 於 買 入 價 10 % 發 展 商 全 取 多 10 % 額 外 的 樓 價 。 如 果 估 價 低 於 買 入 價 1 % ， 買 方 仍 需 負 擔 19 % 的 二 按 。 只 有 估 價 低 於 買 入 價 10 %， 買 方 才 能 彌 補 額 外 的 一 成 樓 價 。 並 且 ， 估 價 低 於 買 入 價 10 % 以 上 ， 買 方 才 開 始 獲 得 真 正 的 跌 價 補 償 。 看 來 發 展 商 的 贏 面 較 大 ， 因 為 一 成 額 外 樓 價 仍 低 於 建 築 期 付 款 (即 入 伙 時 的 現 貨 價 )， 照 訂 價 加 12%。 即 如 果 樓 價 其 他 因 素 不 變 ， 單 計 算 利 息 ， 入 伙 時 的 二 手 現 貨 價 不 應 低 於 樓 花 訂 價 加 12%。 另 外 ， 發 展 商 和 買 方 輸 贏 皆 限 制 在 訂 價 的 一 成 ， 表 面 上 頗 為 公 平 。 但 樓 宇 已 為 買 方 資 產 ， 樓 價 升 跌 超 過 一 成 的 風 險 和 利 潤 皆 由 買 方 承 受 。

因 此 ， 上 述 付 款 方 法 ， 純 屬 一 種 跌 價 補 償 ， 吸 引 買 家 安 心 入 市 ， 不 具 備 真 正 保 險 和 對 沖 的 功 能 。 還 有 ， 頭 兩 年 免 息 免 供 ， 只 不 過 把 原 有 利 息 和 供 款 延 後 兩 年 才 繳 付 ， 不 能 當 作 發 展 商 津 貼 買 方 4%樓 價 的 利 息 。 也 不 是 買 方 以 6%樓 價 買 入 一 項 保 障 。 相 反 二 按 的 利 息 ， 可 以 視 為 該 補 償 計 劃 的 手 續 費 ， 因 為 買 方 選 用 上 述 補 償 計 劃 時 ， 須 一 同 選 用 發 展 商 的 二 按 。

最 後 ， 由 發 展 商 指 定 一 家 測 量 行 估 價 ， 如 有 爭 議 ， 如 何 解 決 ？ 最 終 ， 估 價 並 非 成 交 價 。