略論地產指數期貨

期 交 所 將 於 本 周 內 公 佈 地 產 分 類 指 數 的 期 貨 及 期 權 產 品 ， 作 為 樓 市 現 貨 的 套 戥 工 具 。 這 是 一 個 全 新 的 概 念 ， 把 股 票 市 場 與 房 地 產 市 場 掛 「 勾 」 ， 又 為 房 地 產 市 場 提 供 對 沖 的 工 具 。

首 先 ， 股 票 是 紙 上 的 記 號 化 商 品 ； 而 房 地 產 是 實 物 商 品 ； 兩 者 性 質 不 同 的 商 品 ， 能 否 掛 「 勾 」 呢 ？ 期 交 所 的 論 點 是 地 產 股 分 類 指 數 ， 領 先 三 個 月 後 的 地 產 價 格 變 動 ， 想 必 做 了 一 次 時 間 相 關 度 的 分 析 。 但 我 很 奇 怪 ， 股 票 有 中 央 市 場 ， 可 以 每 日 釐 定 指 數 ， 但 房 地 產 沒 有 中 央 市 場 ， 如 何 釐 定 標 準 價 格 呢 ？ 沒 有 地 產 實 物 的 標 準 價 格 ， 又 如 何 計 算 地 產 股 票 分 類 指 數 與 樓 價 有 相 關 呢 ？

期 交 所 指 差 餉 物 業 估 價 處 的 樓 價 指 數 落 後 市 場 ， 而 地 產 代 理 自 訂 的 指 數 不 夠 全 面 ， 這 些 批 評 都 是 正 確 的 。 但 恒 生 指 數 是 包 括 三 十 三 隻 股 票 ， 都 不 夠 全 面 ， 為 向 可 作 對 沖 工 具 呢 ？ 其 實 最 重 要 的 問 題 是 股 票 有 中 央 市 場 ， 有 標 準 價 格 ， 地 產 分 類 指 數 較 不 容 易 受 人 質 疑 。 而 樓 價 卻 沒 有 標 準 價 格 ， 每 個 單 位 都 有 不 同 價 格 ， 計 算 所 得 指 數 易 受 人 質 疑 。 再 者 ， 採 用 地 產 代 理 的 指 數 ， 恐 不 為 社 會 所 接 受 。 用 差 餉 物 業 估 價 處 的 指 數 ， 又 因 公 佈 慢 ， 趕 不 上 市 場 。 其 實 差 餉 物 業 估 計 處 的 指 數 都 不 全 面 ， 只 包 括 一 些 主 要 屋 村 。

如 果 恒 生 指 數 可 以 透 過 操 控 三 十 三 隻 成 份 股 的 現 貨 價 ， 達 到 贏 期 指 的 目 標 。 那 麼 ， 同 樣 可 以 操 控 地 產 分 類 指 數 ， 贏 地 產 期 指 和 期 權 。 即 地 產 分 類 指 數 的 期 貨 期 指 ， 只 不 過 是 新 的 賭 桌 ， 玩 金 融 賭 局 ， 與 樓 市 的 現 貨 無 關 。 而 且 ， 地 產 上 市 公 司 包 含 大 量 非 地 產 業 務 ， 如 基 建 、 電 訊 、 股 票 、 零 售 、 碼 頭 、 運 輸 等 。 股 價 高 低 ， 未 必 與 樓 市 有 關 。

事 實 上 ， 小 市 民 買 樓 賣 樓 ， 又 有 多 少 人 願 意 買 地 產 期 指 來 套 戥 呢 ？ 實 際 的 地 產 期 指 投 資 者 ， 可 能 都 是 那 些 基 金 經 理 。 另 一 面 ， 恒 指 亦 足 夠 作 為 地 產 的 對 沖 工 具 ， 因 為 港 股 是 世 上 罕 有 的 股 市 ， 無 論 銀 行 、 公 用 事 業 和 綜 合 企 業 等 ， 都 擁 有 大 量 地 產 收 益 。 中 型 上 市 公 司 炒 樓 炒 股 的 ， 比 比 皆 是 。 其 實 港 股 就 是 一 個 大 型 地 產 股 ， 又 何 必 另 立 名 目 呢 ？