服務式住宅將可分拆出售

地 政 署 有 意 容 許 發 展 商 分 拆 出 售 服 務 式 住 宅 ， 目 的 在 於 加 快 舊 區 重 建 的 速 度 ， 特 別 是 住 宅 與 工 業 樓 宇 混 雜 的 舊 區 。

原 本 服 務 式 住 宅 是 不 容 許 分 拆 出 售 的 ， 只 可 以 整 座 轉 讓 。 但 地 政 署 卻 計 劃 容 許 發 展 商 分 拆 出 售 服 務 式 住 宅 。 其 目 的 在 於 吸 引 發 展 商 投 資 發 展 該 類 物 業 ， 因 為 分 拆 出 售 ， 可 以 提 前 收 回 成 本 。 不 必 長 期 出 租 ， 逐 年 攤 還 成 本 ； 更 不 必 整 座 折 讓 出 售 。

政 府 鼓 勵 民 間 興 建 服 務 式 住 宅 ， 其 背 後 目 的 是 加 快 都 市 重 建 。 自 八 十 年 代 末 期 ， 香 港 工 業 式 微 ， 大 量 市 區 內 的 工 業 樓 宇 淪 於 空 置 邊 緣 。 過 去 寫 字 樓 市 道 好 時 ， 可 以 補 地 價 申 請 把 工 業 樓 宇 改 為 綜 合 工 辦 樓 宇 或 寫 字 樓 。

但 九 十 年 代 中 ， 寫 字 樓 市 道 急 速 滑 落 ， 連 帶 把 工 辦 樓 宇 帶 入 谷 底 。 私 人 發 展 商 鑑 於 私 人 住 宅 市 場 尚 有 可 為 ， 於 是 試 圖 把 工 業 樓 宇 重 建 為 住 宅 。 但 位 於 工 業 區 或 鄰 近 工 業 區 的 樓 宇 ， 一 旦 改 建 為 住 宅 ， 便 產 生 環 境 衝 突 。 現 有 工 業 區 的 活 動 會 嚴 重 滋 擾 住 宅 的 居 民 ， 不 符 合 城 市 規 劃 的 原 則 。 政 府 唯 有 容 許 把 工 業 樓 宇 改 建 為 服 務 式 住 宅 。 因 為 服 務 式 住 宅 有 中 央 空 調 或 採 用 密 閉 式 設 計 ， 住 戶 可 以 免 受 鄰 近 的 噪 音 和 廢 氣 的 侵 襲 。

可 惜 金 融 風 暴 後 ， 亞 太 區 經 濟 衰 退 ， 外 資 減 少 在 區 內 投 資 和 派 駐 人 員 ， 本 地 服 務 式 住 宅 需 求 急 降 。 加 上 本 地 旅 遊 業 衰 退 ， 打 擊 酒 店 生 意 。 酒 店 紛 紛 推 出 優 惠 性 長 租 約 服 務 ， 更 進 一 步 打 擊 服 務 式 住 宅 的 市 道 。

政 府 讓 服 務 式 住 宅 分 拆 出 售 ， 效 果 等 同 於 興 建 私 人 住 宅 ， 私 人 發 展 商 那 有 不 垂 涎 呢 ？ 但 服 務 式 住 宅 的 地 積 比 率 與 酒 店 看 齊 ， 港 島 市 區 最 高 可 達 十 五 倍 ， 還 高 於 乙 類 住 宅 最 高 九 倍 的 規 定 。 將 造 成 一 窩 蜂 搶 建 服 務 式 住 宅 的 情 況 ， 政 府 可 能 會 削 減 服 務 式 住 宅 的 地 積 比 率 上 限 。 但 服 務 式 住 宅 發 展 成 本 較 高 ， 公 共 設 施 較 多 ， 應 可 獲 得 較 住 宅 略 高 的 地 積 比 率 ， 以 平 衡 較 高 的 發 展 成 本 。 但 分 拆 出 售 後 的 管 理 至 為 重 要 ， 是 整 個 計 劃 能 否 成 功 的 關 鍵 。 如 果 分 拆 出 售 後 ， 服 務 水 準 大 跌 ， 服 務 式 住 宅 將 被 市 場 所 遺 棄 ， 無 人 再 願 意 購 買 ， 亦 沒 有 發 展 商 願 意 投 資 。