施勳道Lot 1148 發展方式

明 天 拍 賣 的 山 頂 住 宅 用 地 ， 可 以 興 建 別 墅 或 分 層 式 住 宅 。 兩 種 不 同 的 發 展 模 式 ， 對 官 地 成 交 價 影 響 頗 大 ， 但 至 今 還 沒 有 見 到 傳 媒 有 關 的 分 析 和 報 導 。

山 頂 的 官 地 位 於 施 勳 道 8、 12及 16號 ， 位 置 甚 佳 ， 背 倚 歌 賦 山 頂 的 天 比 高 ， 前 臨 白 加 道 的 政 務 司 長 官 邸 ， 左 鄰 倚 云 山 莊 。 賣 地 章 程 中 ， 只 限 制 物 業 樓 層 不 可 超 逾 6 層 ， 另 加 一 層 停 車 房 。 到 底 上 述 地 盤 該 如 何 發 展 呢 ？ 11000元 ， 即 整 個 項 目 的 成 本 為 6.45億 元 。 如 果 可 建 10幢 別 墅 ， 每 幢 佔 地 約 三 千 呎 ， 扣 除 室 外 花 園 約 一 千 呎 ， 每 層 室 內 面 積 二 千 呎 ， 共 三 層 另 加 一 層 停 車 房 ， 每 幢 別 墅 實 用 面 積 5866呎 ， 平 均 每 幢 成 本 0.645億 元 。 售 價 須 接 近 一 億 元 ， 客 路 將 會 窄 化 ， 不 利 銷 售 ； 因 為 一 億 元 可 買 獨 立 地 段 。 如 果 增 加 到 十 數 幢 別 墅 ， 每 幢 室 內 每 層 樓 面 須 減 少 到 二 千 呎 以 下 ， 樓 高 由 三 層 增 至 四 層 ， 另 加 一 層 車 房 ， 情 況 一 如 西 貢 柏 濤 灣 的 別 墅 ， 室 內 樓 梯 位 過 多 ， 實 用 性 大 跌 ， 不 為 消 費 者 所 歡 迎 。 12個 單 位 ， 每 層 兩 伙 ， 每 伙 實 用 面 積 2444呎 ， 建 築 面 積 約 三 千 呎 （ 實 用 率 約 八 成 ） ， 平 均 每 單 位 發 展 成 本 約 二 千 七 百 萬 元 。 落 成 後 售 價 每 伙 四 千 萬 元 ， 客 路 較 闊 。

環 顧 市 場 上 的 評 論 ， 暫 時 只 知 道 中 原 測 量 師 行 有 具 體 指 出 ， 官 地 價 值 是 以 發 展 別 墅 為 估 價 標 準 ， 因 為 別 墅 的 價 值 高 於 分 層 住 宅 。 如 果 按 照 中 原 的 估 值 ， 預 計 每 呎 發 展 成 本 是

我 個 人 較 傾 向 選 擇 分 層 式 發 展 ， 或 分 層 式 加 別 墅 。 以 分 層 發 展 而 言 ， 可 建 兩 幢 六 層 高 樓 宇 ， 另 加 一 層 停 車 場 。 每 幢

這 是 我 個 人 對 市 場 的 一 種 猜 測 ， 但 現 時 發 展 商 取 態 保 守 ， 對 今 日 成 本 控 制 的 關 注 是 大 於 未 來 出 售 時 的 預 測 售 價 。 上 述 地 盤 位 於 斜 坡 之 上 ， 分 層 式 發 展 的 建 築 成 本 肯 定 高 於 別 墅 。