【說樓解按】減息下之定息按揭(下)

本地用家較喜歡有即時慳息效果，以及帶有靈活性的按揭計劃，除非臨近加息周期，才可吸引部分長線用家選用傳統定按計劃。然而，息率已由去年起掉頭回落，連同美國最近減息兩次達1.5厘，美息已共減4次共達2.25厘，新冠肺炎在全球擴散，市場預期環球減息及量化寬鬆已是基本應對動作，估計最少今、明兩年息率繼續低企，故此借款人未必傾向選用息率較高的定按計劃，亦不急於要鎖定長期息率。

事實上，香港已延續逾11年的低息環境，過去十年最優惠利率(P)僅分別上落0.125厘；目前為主流的H按，一般設有P按封頂息率保障，當拆息抽升，按息不會高於P按，但當拆息下跌，用家便可享減息優勢，減低供樓利息。月初美國減息曾推低港元拆息，令H按息曾跌穿P按封頂息率低至2.31厘(以3月12日拆息計算)。在減息環境下定按吸引力顯然被削，相信政府今次推出定按計劃，旨在為市場提供多元化按揭選擇，當中長達15至20年之定息期是以往未曾出現的全新計劃。

雖然在減息環境下傳統定按未必吸引，但今次定按的亮點是政府指出，申請人無需符合壓力測試，原因是計劃已有較長定按期鎖定息率。申請人仍然需要通過現有供款佔入息比率要求，審批是否較寬鬆視乎可批出之按揭年期，拉長按揭年期才可減低每月還款額，倘若年期同樣長達25年至30年，以10年定按為例，最低月入要求可減少約一成至一成多，如是者或可吸引部分用家透過定按上會，但對於按保用家之分別卻不大，因為按保申請的壓測已有一定程度的放寬。

新定按計劃之某些細節仍有待確定，由於定息年期較長，除了定息率外，用家應留意罰息期條款、定息期後之息率(可再選定息或P減2.35厘)，以及其他優惠配套如現金回贈、按揭存款相連戶口等作比較。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳