樓宇實用率偏低 非法律所能糾正

現 時 新 樓 實 用 率 偏 低 ， 成 為 消 費 者 抱 怨 的 焦 點 。 政 府 推 出 未 建 成 住 宅 物 業 銷 售 說 明 條 例 草 案 ， 有 助 市 民 計 算 單 位 實 用 率 ， 但 無 助 於 糾 正 實 用 率 偏 低 的 現 實 問 題 。

市 民 到 各 個 新 盤 參 觀 示 範 單 位 ， 都 會 感 覺 到 現 時 的 樓 宇 是 愈 來 愈 不 實 用 。 一 個 一 千 呎 的 住 宅 ， 用 起 來 就 如 過 去 一 個 八 百 呎 的 單 位 。 詳 細 計 算 ， 發 現 不 少 新 房 子 的 實 用 率 偏 低 （ 即 實 用 面 積 偏 低 ， 而 建 築 面 積 偏 高 ） ， 甚 致 低 於 八 成 的 水 平 ， 令 消 費 者 感 到 受 騙 。

過 去 六 十 年 代 到 七 十 年 代 ， 房 屋 的 實 用 率 一 般 有 九 成 以 上 。 如 果 附 有 露 台 或 天 井 等 的 單 位 ， 實 用 率 更 可 能 近 十 成 。 但 隨 著 地 價 上 升 ， 建 築 成 本 增 加 。 發 展 商 不 斷 增 加 樓 宇 的 建 築 面 積 ， 例 如 附 加 窗 台 ， 增 加 售 樓 收 入 。 八 十 年 代 到 九 十 年 代 ， 一 般 樓 宇 的 實 用 比 率 已 跌 到 八 成 的 水 平 。 到 九 八 年 大 跌 市 ， 發 展 商 都 面 對 蝕 本 售 樓 的 問 題 ， 於 是 更 銳 意 加 大 單 位 的 建 築 面 積 ， 把 一 些 豁 免 計 算 在 地 積 比 率 的 設 施 ， 計 入 單 位 的 面 積 ， 如 冷 氣 機 房 和 會 所 等 。 令 不 少 新 樓 的 實 用 比 率 下 跌 到 七 成 半 的 水 平 。 發 展 商 藉 此 增 加 售 樓 收 益 和 減 少 虧 損 。

政 府 有 見 及 此 ， 推 出 條 例 草 案 ， 要 求 售 樓 書 上 列 明 單 位 的 可 售 面 積 和 建 築 面 積 （ 包 括 攤 分 到 各 單 位 的 公 用 設 施 的 面 積 ） ， 令 消 費 者 可 以 清 楚 計 算 實 用 率 。 但 條 例 不 可 能 設 定 單 位 實 用 率 下 限 ， 發 展 商 為 了 減 少 虧 損 和 增 加 收 入 ， 勢 必 繼 續 吹 大 單 位 的 建 築 面 積 。 新 樓 在 按 揭 和 設 施 上 都 優 於 舊 樓 ， 難 道 消 費 者 只 買 舊 樓 ， 不 買 新 樓 嗎 ？