西九龍官地 拍賣評析（二）

「 西 九 龍 填 海 地 以 底 價 成 交 」 「 官 地 拍 賣 價 較 今 年 初 大 跌 三 成 四 」 「 發 展 商 睇 淡 後 市 不 願 高 價 投 地 」 「 官 地 底 價 成 交 拖 累 二 手 樓 價 下 跌 一 成 」 ……。

周 四 （ 12月 7日 ） 官 地 拍 賣 ， 西 九 龍 填 海 區 住 宅 用 地 ， 以 底 價 （ 25.8億 元 ） 成 交 、 平 均 樓 面 地 價 每 呎 1582元 ， 由 恒 隆 投 得 。 拍 賣 官 開 出 底 價 後 ， 遲 遲 無 人 承 價 。 拍 賣 官 威 脅 將 會 收 回 官 地 後 ， 才 由 恒 隆 承 價 。 及 後 ， 亦 無 人 願 意 再 承 價 。 2400元 投 得 。 今 次 官 地 造 價 相 比 大 幅 下 跌 三 成 四 ， 估 計 傳 媒 將 大 造 新 聞 ， 渲 染 利 淡 的 消 息 。

如 果 加 上 每 呎 一 千 元 的 建 築 費 ， 和 四 百 元 的 利 息 支 出 ， 西 九 龍 官 地 平 均 樓 面 成 本 價 每 呎 約 三 千 元 。 落 成 後 售 價 每 呎 三 千 五 百 元 到 四 千 元 ， 便 有 合 理 利 潤 ， 與 現 時 市 區 二 手 樓 價 相 約 。 即 發 展 商 仍 然 以 現 時 樓 價 來 衡 量 土 地 價 格 ， 不 展 望 未 來 樓 價 上 升 ， 所 以 出 價 審 慎 。 相 反 ， 政 府 開 價 相 對 積 極 ， 以 市 價 為 底 價 ， 可 惜 發 展 商 不 願 跟 隨 。

事 實 上 ， 西 九 龍 官 地 造 價 合 理 兼 正 常 ， 但 只 能 以 底 價 售 出 ， 卻 為 市 場 帶 來 不 良 的 印 象 ， 以 為 發 展 商 睇 淡 後 市 。 加 上 相 鄰 的 官 地 ， 今 年 初 由 長 實 以 每 呎 樓 面 地 價

平 心 而 言 ， 發 展 商 被 迫 不 斷 減 價 售 樓 ， 又 如 何 能 夠 以 較 高 的 價 格 投 地 呢 ？ 地 價 能 夠 保 持 平 穩 已 屬 萬 幸 。 攪 不 好 二 手 樓 價 被 賣 地 成 績 拖 累 ， 再 次 連 翻 下 跌 ， 一 如 今 年 初 的 情 況 。