剖析政府的樓價政策

特 區 政 府 的 樓 價 政 策 是 追 求 穩 定 ， 不 再 大 幅 波 動 ； 而 政 府 是 從 需 求 及 供 應 兩 方 面 同 時 進 行 ， 調 控 樓 價 。

在 供 應 方 面 ， 率 先 拋 出 八 萬 五 ， 企 圖 壓 抑 九 七 年 的 樓 市 狂 潮 ， 遇 上 金 融 風 暴 後 ， 終 於 被 迫 改 口 放 棄 ， 但 已 造 成 嚴 重 供 過 於 求 。 代 替 八 萬 五 建 屋 目 標 是 九 萬 一 的 土 地 儲 備 規 劃 ， 率 先 準 備 ， 隨 時 可 以 執 行 ， 壓 抑 樓 價 。 除 了 土 地 供 應 的 間 接 調 控 外 ， 居 屋 是 調 控 房 屋 供 應 的 直 接 手 段 ， 2004年 起 逐 步 減 少 居 屋 ， 但 現 階 段 不 會 放 棄 。

在 需 求 方 面 ， 政 府 以 置 業 貸 款 方 式 支 持 樓 價 ， 九 八 年 率 先 擴 大 首 置 及 自 置 名 額 ， 九 九 年 更 增 設 單 身 首 置 。 政 府 一 面 以 增 加 供 應 壓 抑 樓 價 ， 另 一 方 面 又 以 增 加 置 業 貸 款 來 支 持 樓 價 ； 希 望 在 壓 抑 和 支 持 間 取 得 平 衡 ， 令 樓 價 平 穩 發 展 。

政 府 調 控 樓 價 在 理 論 上 好 像 很 完 美 ， 但 結 果 與 理 論 卻 完 全 不 配 合 。 八 萬 五 造 成 供 過 於 求 ， 私 樓 貨 尾 已 累 積 到 一 萬 六 千 個 ， 是 一 年 的 銷 售 總 量 。 居 屋 與 私 樓 直 接 搶 客 ， 擾 亂 市 場 秩 序 。 大 量 自 置 買 家 流 入 居 屋 第 二 市 場 ， 形 成 了 一 個 免 地 價 的 樓 市 ， 打 擊 有 地 價 的 私 人 樓 市 。 擴 大 單 身 首 置 ， 令 上 車 盤 進 一 步 下 跌 至 單 身 首 置 的 購 買 水 平 （ 低 至 六 十 萬 到 八 十 萬 元 ） ， 從 而 拖 低 整 體 樓 價 。 結 果 是 支 持 變 成 打 擊 樓 價 ， 壓 抑 變 成 摧 毀 樓 市 。 政 府 以 為 樓 價 可 以 平 穩 ， 結 果 是 愈 跌 愈 深 。

市 場 恒 動 不 止 ， 價 格 有 起 有 跌 ， 這 是 市 場 法 則 。 違 背 法 則 ， 追 求 價 格 穩 定 ， 是 緣 木 求 魚 而 不 可 得 ， 甚 至 破 壞 市 場 機 制 。