供樓真的抵過租樓嗎？

今 天 銀 行 公 會 將 會 跟 隨 美 國 減 息 半 厘 ， 傳 媒 及 經 紀 合 力 高 唱 供 樓 抵 過 租 樓 ， 配 合 近 日 高 官 們 唱 好 樓 市 的 言 論 。 讀 者 是 否 想 過 ， 當 本 地 樓 市 全 面 出 現 供 樓 平 過 租 樓 的 情 況 ， 是 反 映 樓 市 的 前 景 全 面 睇 跌 ， 人 們 寧 願 付 出 較 高 的 租 金 ， 亦 不 願 意 承 擔 樓 價 下 跌 的 風 險 。 情 況 一 如 近 日 港 股 大 跌 ， 有 盈 利 的 大 藍 籌 慘 被 拋 售 ， PE大 跌 至 不 合 理 的 低 位 ， 只 因 市 場 看 淡 後 市 ， 擔 心 熊 市 重 臨 。 3%到 5%， 令 供 樓 支 出 又 再 超 前 租 金 支 出 。 現 在 再 次 減 息 ， 又 會 出 現 個 別 供 樓 抵 過 租 樓 的 情 況 ， 但 預 期 樓 價 很 快 又 會 上 升 ， 供 樓 又 再 超 前 租 金 。

經 紀 為 了 吸 引 買 家 入 市 ， 不 惜 編 制 不 實 的 統 計 ； 傳 媒 為 了 嘩 眾 取 寵 ， 不 惜 引 用 偏 低 的 成 交 例 子 。 種 種 行 徑 皆 誤 導 讀 者 。 只 引 用 減 息 後 月 供 支 出 與 月 租 作 比 較 ， 隱 瞞 租 客 變 業 主 的 額 外 支 出 。 事 實 上 租 客 不 用 承 擔 差 餉 、 地 租 和 管 理 費 ； 相 反 業 主 卻 要 承 擔 上 述 支 出 。 以 一 個 新 界 屋 村 中 型 單 位 為 例 ， 上 述 支 出 每 月 可 達 一 千 元 。

今 年 起 連 續 三 次 減 息 ， 合 共 一 厘 半 ， 以 一 個 二 百 萬 元 的 新 界 屋 村 中 型 單 位 而 言 ， 節 省 供 款 約 一 千 元 ， 才 剛 抵 銷 差 餉 、 地 租 和 管 理 費 的 支 出 ， 何 來 供 樓 抵 過 租 樓 呢 ？

今 年 一 月 份 ， 樓 價 跌 至 十 年 新 低 ， 確 曾 出 現 不 少 供 樓 抵 過 租 樓 的 情 況 ， 但 只 不 過 是 曇 花 一 現 。 二 月 份 樓 價 迅 速 回 升 ， 累 積 升 幅 約

上 述 情 況 說 明 香 港 樓 市 的 需 求 很 大 ， 只 不 過 連 續 三 年 跌 市 ， 令 買 家 轉 為 租 客 。 但 樓 價 一 旦 下 跌 至 供 樓 支 出 迫 近 月 租 的 水 平 ， 樓 價 便 出 現 反 彈 ， 這 是 樓 價 的 強 大 支 持 位 ， 難 以 跌 破 。 除 非 失 業 惡 化 ， 薪 金 大 跌 而 觸 發 租 金 下 調 。 相 反 ， 如 果 薪 金 輕 微 上 升 和 租 金 平 穩 的 今 天 ， 減 息 只 會 帶 動 樓 價 上 升 ， 令 供 樓 繼 續 超 前 月 租 。 這 是 自 由 市 場 的 法 則 ， 切 勿 等 待 供 款 全 面 低 於 月 租 才 買 樓 ， 因 為 屆 時 誰 都 不 敢 入 市 。