70年代老牌屋苑光環或褪色 變現能力存隱憂

正所謂鹹魚青菜，各有所愛。有人喜歡住新樓，愛其配套完善，裝修時尚，亦有人鍾情舊樓的實而不華兼高實用率，而且部分樓齡上40至50年的舊樓，更有一份新樓無可媲美的懷舊氣息。不過，對於偏愛住舊樓的人士，除非本身腰纏萬貫，否則不得不從理性角度諗一諗，這些上世紀70年代或之前建成的舊樓，隨著樓齡的增長，令其變現能力存在隱憂。

這裏指的變現能力隱憂，並非日後出售物業較困難，敍造按揭年期較少，或物業維修支出等老生常談的問題，因為對舊樓有偏愛的人士通常不介意物業樓齡高，亦沒有打算出售，且計劃往到終老，那麼上述老生常談問題均不會是這類業主關心的問題。

反而，值得留意的是，逆按揭這概念開始在年齡層40至50多歲人士中流行起來，他們還有數年至十多年便屆退休年齡，在百物騰貴及少子化的香港，這群人開始為退休後生活費作出部署。

而近年開始廣為人知的逆按揭計劃，正能為這班將步入退休行列的業主，能在有生之年樓照住的情況下，透過將物業做逆按揭，每月獲得一份收入，最長年期是可終生提取。

要明白為何70年代或之前的舊樓變現能力存隱憂，先要明白逆按揭的遊戲規則。就私樓業主而言，逆按揭最低申請年齡為55歲，並在申請時物業樓齡不足50年，便可按一般程序作申請。反之，年過50的物業，將要按個別情況及驗樓報告作考慮，意味著有機會不獲批核。

逆按揭單位樓齡不宜過50

明白了逆按揭的對樓齡的要求後，對於有諗過退休後透過將物業逆按揭獲取每月收入的人士，便要留意持有或打算買入的物業，到自己55歲時，樓齡會否超過50年。

翻查一些70年代至80年代入伙的大型屋苑，當中藍籌屋苑美孚新邨最早的一批單位於1968年入伙，樓齡已52年，而該屋苑最後的入伙年份是1978年，現年計約42歲，尚有八年便「超齡」。

早於上世紀60及70年代入伙的美孚新邨，部分單位樓齡已逾50年。

再看另外兩個老牌屋苑太古城及南豐新邨，前者樓齡介乎33至44歲，後者則達42至43歲。此外，位於港島區的大型物業筲箕灣太安樓，於1968年入伙，樓齡已52。

對40歲或以上的業主或準置業人士，如有計劃退休時用自住物業打造多一份生活費，便要檢視持有的物業或心儀的單位，在你年滿55歲能申請逆按揭時，樓齡會否超過50年。

方法很簡單，只要用以下算式，便能得悉物業樓齡要低於哪個水平，才能在你55歲敍造逆揭按時不會「超齡」。

算式：物業樓齡 < 50-(55-業主年齡)

假設一名準置業人士現年45歲，透過以上算式計算，購買的物業樓齡不宜高於40年，才能符合將來敍造逆按揭的基本要求。由此可見，隨著逆按揭潮流在香港冒起，一些70年代入伙的老牌屋苑，變現能力開始存在隱憂。