樓價低殘拖低設計質素

香 港 市 區 的 土 地 價 格 下 跌 ， 貼 近 建 築 費 的 水 平 。 地 產 發 展 已 進 入 一 個 低 附 加 價 值 增 長 的 階 段 ， 未 來 誰 能 壓 低 建 築 設 計 成 本 ， 誰 就 能 夠 賺 取 較 多 的 利 潤 。 但 所 謂 利 潤 ， 只 不 過 是 蠅 頭 小 利 。 消 費 者 亦 難 望 獲 得 優 質 房 屋 產 品 ， 市 民 整 體 居 住 質 素 甚 致 倒 退 。

樓 價 下 跌 ， 扣 除 利 息 、 建 築 費 和 地 價 後 ， 發 展 商 利 潤 大 幅 減 少 。 發 展 商 力 謀 削 減 發 展 成 本 ， 擴 大 利 潤 。 過 去 三 年 買 入 的 土 地 價 格 跟 不 上 樓 價 下 跌 的 速 度 ， 相 比 於 樓 價 現 水 平 都 是 偏 高 的 地 價 。 同 樣 ， 過 去 三 年 的 利 息 都 是 偏 高 ， 只 有 今 年 才 下 跌 。 地 價 貴 和 息 高 ， 都 是 難 以 追 回 的 事 實 。

發 展 商 能 做 的 只 有 削 減 建 築 費 ， 但 過 去 十 年 本 地 建 築 成 本 已 經 不 斷 削 減 到 幾 乎 無 可 再 減 的 地 步 ， 唯 有 輸 入 外 勞 和 僱 用 黑 工 。 發 展 商 唯 有 設 法 簡 化 建 築 工 序 ， 減 省 支 出 。 可 惜 簡 化 工 序 並 非 從 提 升 建 築 技 術 著 手 ， 而 是 降 低 設 計 質 素 。 例 如 厠 所 沒 有 窗 戶 ， 改 用 抽 氣 扇 ； 令 相 鄰 單 位 的 厠 所 可 以 共 用 一 道 牆 壁 ， 從 而 減 少 建 築 物 的 外 沿 面 積 ， 減 少 了 工 序 和 材 料 支 出 。 至 於 消 費 者 能 否 接 受 厠 所 沒 有 窗 門 的 設 計 ， 就 要 看 市 場 的 反 應 。

建 築 署 用 部 份 豁 免 補 地 價 的 方 式 ， 吸 引 發 展 商 擴 大 走 廊 、 電 梯 、 平 台 花 園 等 面 積 ， 卻 又 容 許 發 展 商 不 需 為 厠 所 提 供 自 然 通 風 ， 是 自 相 矛 盾 的 政 策 。