減息是中小型樓 受惠多於豪宅

今 年 進 入 減 息 期 ， 原 先 預 期 利 好 豪 宅 ， 誰 知 率 先 利 好 中 小 型 住 宅 。 五 月 上 半 月 ， 多 個 大 型 屋 邨 的 二 手 成 交 量 皆 明 顯 上 升 ， 而 豪 宅 卻 依 舊 沉 靜 。 相 信 要 等 到 經 濟 前 景 較 為 明 朗 ， 豪 宅 市 場 才 會 受 惠 於 低 息 ， 成 交 上 升 。

豪 宅 買 家 精 於 計 數 ， 再 減 0.5%， 令 樓 按 利 率 下 跌 到 4.75%的 水 平 ， 表 面 上 低 於 豪 宅 的 租 金 回 報 率 (5%)， 理 應 買 入 豪 宅 收 租 ， 回 報 高 於 銀 行 定 期 存 款 （ 約 3.5%） 。 但 豪 宅 買 家 卻 會 深 入 計 算 ， 通 縮 是 2.1%， 令 供 樓 的 實 質 利 率 支 出 為 6.85%， 高 於 銀 行 定 期 存 款 利 率 約 3.5%。 即 買 樓 仍 要 面 對 利 息 的 損 失 ， 而 豪 宅 供 應 量 是 十 年 新 高 ， 未 來 樓 價 升 幅 能 否 彌 補 供 樓 利 息 支 出 ， 仍 未 可 知 。 加 上 現 時 長 期 利 率 高 於 短 期 利 率 ， 反 映 市 場 預 期 息 口 見 底 ， 不 利 借 長 債 供 樓 。 再 者 ， 豪 宅 買 家 的 投 資 門 路 很 多 ， 不 會 局 限 於 樓 市 。 機 會 多 ， 不 必 急 於 一 時 ， 令 豪 宅 市 況 未 能 即 時 擺 脫 沉 靜 的 局 面 。

相 反 ， 中 小 型 住 宅 的 用 家 ， 首 要 考 慮 是 自 身 住 屋 的 需 求 ， 只 問 租 買 兩 者 那 一 個 較 為 合 算 。 再 次 減 息 半 厘 ， 令 月 供 全 面 貼 近 月 租 的 水 平 ， 自 然 推 動 部 份 用 家 轉 租 為 買 ， 促 進 成 交 量 。 以 新 界 一 些 中 小 型 單 位 為 例 ， 月 供 已 跌 至 六 千 到 七 千 元 ， 全 面 貼 近 五 千 到 六 千 元 的 月 租 的 水 平 。