換樓活動今非昔比

近 期 有 換 樓 客 入 市 買 樓 ， 令 中 大 型 單 位 成 交 回 升 ， 但 並 非 代 表 樓 換 樓 活 動 已 經 恢 復 ， 只 不 過 反 映 有 用 家 睇 好 樓 市 ， 趁 樓 價 仍 然 偏 低 時 買 樓 ， 改 善 居 住 條 件 。

近 期 入 市 的 換 樓 客 ， 主 要 是 老 牌 大 型 私 人 屋 村 的 業 主 ， 由 細 單 位 轉 中 單 位 ， 又 或 由 中 單 位 轉 大 單 位 ， 例 如 太 古 城 、 美 孚 新 村 、 沙 田 第 一 城 等 。 這 些 業 主 大 部 份 持 有 物 業 達 十 年 之 久 ， 在 九 零 年 代 初 買 入 單 位 ， 已 還 清 大 部 份 銀 行 貸 款 。 就 算 現 在 樓 價 回 到 九 零 年 初 的 水 平 ， 他 們 售 樓 後 ， 仍 然 可 以 套 回 大 筆 現 金 。 一 般 可 逾 一 百 萬 元 ， 甚 至 二 百 萬 元 ； 可 作 為 換 樓 的 三 成 首 期 ， 甚 至 達 到 五 成 的 樓 價 。 更 重 要 是 他 們 都 錯 過 了 在 九 六 年 及 九 七 年 入 市 換 樓 ， 幸 運 地 避 過 了 金 融 風 暴 的 浩 劫 ， 保 留 了 換 樓 的 實 力 。

這 種 換 樓 活 動 跟 以 前 的 換 樓 活 動 有 所 不 同 。 整 個 九 零 年 代 樓 市 暢 旺 ， 樓 價 每 年 升 幅 逾 一 成 到 二 成 。 業 主 買 樓 不 足 三 年 ， 樓 價 升 幅 不 單 止 遠 超 利 息 的 支 出 （ 首 三 年 供 樓 利 息 支 出 可 達 樓 價 的 三 成 ） 。 售 樓 所 得 在 扣 除 銀 行 貸 款 後 ， 為 業 主 套 取 可 觀 的 現 金 ， 一 般 可 逾 一 百 萬 元 ， 甚 至 二 百 萬 元 。 業 主 因 此 可 以 細 樓 換 大 樓 ， 改 善 自 己 的 居 住 條 件 。

表 面 上 ， 過 去 的 樓 換 樓 周 期 一 般 是 三 年 ， 現 在 卻 延 至 十 年 ， 但 內 裡 卻 截 然 不 同 。 過 去 是 靠 財 富 升 值 ， 即 賺 價 遠 大 於 供 樓 支 出 。 現 在 賣 價 與 十 年 前 買 入 價 相 約 ， 業 主 只 不 過 收 回 過 去 十 年 供 樓 的 本 金 ， 而 利 息 卻 被 銀 行 賺 去 。 再 者 ， 買 樓 十 年 的 業 主 為 數 甚 多 ， 但 幸 運 地 錯 過 在 九 六 及 九 七 年 多 買 一 個 單 位 的 業 主 卻 不 多 ， 所 以 現 在 換 樓 活 動 距 離 全 面 恢 復 為 時 尚 遠 ， 除 非 樓 價 全 面 回 升 。

不 過 ， 現 在 能 夠 保 有 十 年 的 本 金 ， 已 遠 勝 負 資 產 的 業 主 。 能 夠 趁 樓 價 偏 低 換 樓 ， 既 可 改 善 生 活 ， 還 可 以 博 取 未 來 的 升 值 。 由 偏 低 回 到 正 常 ， 樓 價 可 以 為 你 帶 來 多 少 財 富 呢 ？