減息迫近關口效應

市 場 上 有 一 種 論 點 ， 指 今 年 十 一 次 減 息 無 助 於 刺 激 樓 市 復 甦 ， 日 本 減 至 零 息 ， 但 樓 市 低 迷 持 續 十 餘 年 ， 但 對 香 港 樓 市 而 言 卻 不 適 用 。 香 港 銀 行 體 系 健 康 ， 絕 非 日 本 銀 行 天 文 數 字 般 的 隱 藏 壞 賬 所 能 比 擬 。 香 港 中 國 經 濟 一 體 化 所 帶 來 的 利 好 和 利 淡 因 素 都 甚 為 強 勁 ， 令 香 港 經 濟 無 法 停 下 來 ， 絕 不 會 重 演 日 本 經 濟 停 滯 十 年 的 困 境 。 所 以 連 續 減 息 對 香 港 樓 市 有 莫 大 的 影 響 ， 只 是 減 息 未 曾 衝 破 一 連 串 關 鍵 性 的 關 口 ， 關 口 一 破 ， 效 果 自 然 顯 現 。

第 一 個 關 口 是 每 月 供 樓 支 出 低 於 租 樓 支 出 ； 上 半 年 減 息 只 是 拉 近 兩 者 的 距 離 ， 第 三 季 減 息 令 兩 者 開 始 睇 齊 ， 到 第 四 季 才 普 遍 出 現 供 樓 低 於 租 樓 。 今 年 樓 市 的 交 易 大 部 份 集 中 低 價 樓 ， 佔 整 體 的 四 成 。 就 是 因 為 利 率 低 ， 供 樓 容 易 ， 更 多 人 有 能 力 置 業 ， 剌 激 首 次 置 業 者 入 市 。 加 上 ， 未 來 一 年 經 濟 不 看 好 ， 低 息 勢 必 持 續 ， 這 是 減 息 對 樓 市 的 效 應 。

自 今 年 十 一 月 起 ， 香 港 銀 行 界 不 再 跟 隨 美 國 的 減 息 幅 度 ， 為 了 避 免 出 現 零 息 ， 因 為 零 息 是 一 個 關 鍵 點 。 如 果 今 天 減 息 四 分 一 厘 ， 活 期 儲 蓄 便 開 始 踏 入 零 息 。 如 果 明 年 再 減 息 半 厘 ， 大 額 定 存 亦 開 始 迫 近 零 息 。 零 息 迫 令 資 金 流 出 銀 行 體 系 ， 尋 找 更 好 的 回 報 。 所 以 今 年 工 商 舖 豪 宅 租 金 顯 著 回 落 ， 仍 然 有 個 別 資 金 趁 低 購 買 ， 就 是 物 業 投 資 回 報 ， 不 但 止 顯 著 高 於 存 款 和 債 券 ， 其 回 報 更 是 已 抵 銷 樓 價 下 跌 的 部 份 風 險 。