底價售地只因價高

今 天 官 地 拍 賣 ， 傳 媒 皆 認 為 底 價 售 地 代 表 樓 市 睇 跌 ， 這 是 錯 誤 的 。 如 果 一 口 價 售 地 就 是 市 淡 ， 那 麼 第 二 幅 土 地 十 九 口 價 才 成 交 ， 豈 非 代 表 市 旺 嗎 ？ 同 場 拍 賣 官 地 ， 第 一 幅 官 地 代 表 市 淡 ， 第 二 幅 代 表 市 旺 ， 豈 不 自 相 矛 盾 嗎 ？

當 你 嘲 笑 上 述 論 點 之 時 ， 我 們 的 傳 媒 正 在 向 各 位 灌 輸 這 種 似 是 而 非 的 謬 論 。 並 有 很 多 證 券 分 析 員 同 樣 犯 上 這 種 謬 誤 ， 當 第 一 幅 官 地 底 價 成 交 ， 便 蜂 擁 外 出 致 電 回 公 司 報 訊 ， 沽 地 產 股 。 連 知 名 測 量 師 亦 加 入 唱 淡 行 列 ， 要 求 政 府 停 止 拍 賣 官 地 。 正 是 外 行 人 睇 熱 鬧 ， 內 行 人 睇 門 道 的 分 別 。

事 實 上 ， 前 後 兩 幅 官 地 的 拍 賣 表 現 互 走 極 端 ， 全 因 政 府 定 價 策 略 。 第 一 幅 定 價 貼 近 市 價 ， 欠 缺 競 逐 空 間 ， 所 以 一 口 價 成 交 。 第 二 幅 遠 低 於 市 價 ， 所 以 角 逐 十 九 口 價 才 售 出 。

第 一 幅 土 地 位 於 九 龍 城 ， 可 建 兩 幢 商 住 樓 ； 鄰 接 另 一 幅 官 地 ， 可 以 隨 時 勾 出 拍 賣 。 即 首 幅 官 地 的 發 展 潛 力 並 不 局 限 於 現 有 規 模 ， 如 果 成 功 買 入 相 鄰 土 地 ， 發 展 價 值 倍 增 。 所 以 政 府 開 價 一 定 貼 近 市 場 上 限 ， 以 防 吃 虧 。 而 發 展 商 卻 希 望 低 價 投 得 ， 預 留 彈 藥 高 價 搶 買 相 鄰 土 地 。 政 府 與 發 展 商 各 有 盤 算 ， 故 一 口 價 成 交 。

第 二 幅 官 地 位 於 香 港 仔 ， 只 能 建 一 幢 商 住 樓 ， 發 展 規 模 很 少 ， 又 無 法 突 破 ， 發 展 價 值 甚 為 有 限 。 政 府 定 價 遠 低 於 市 價 ， 以 防 無 人 承 接 ， 誰 料 引 起 連 翻 競 價 。

最 後 是 華 懋 以 2.9億 元 投 得 九 龍 城 官 地 ， 平 均 樓 面 地 價 約 一 千 三 百 元 。 長 實 投 得 香 港 仔 官 地 ， 作 價 0.83億 元 ， 平 均 樓 面 地 價 約 一 千 一 百 元 。 現 今 樓 市 低 迷 ， 能 順 利 售 出 官 地 ， 不 必 收 回 ， 已 是 利 好 消 息 了 。