跌市二手租金才反映住宅價值

跌 市 期 內 ， 二 手 私 人 住 宅 的 價 值 ， 主 要 反 映 在 租 金 的 差 異 上 ， 相 反 售 價 卻 未 能 充 份 反 映 其 應 有 價 值 。 所 以 現 階 段 要 投 資 買 樓 ， 應 先 看 實 際 租 金 收 入 的 比 較 。 租 金 高 的 住 宅 ， 將 來 升 值 能 力 亦 愈 大 。

現 時 樓 市 處 於 低 潮 ， 二 手 市 場 每 十 宗 私 人 住 宅 交 易 中 ， 租 賃 佔 八 成 ， 買 賣 只 有 二 成 。 即 租 賃 是 二 手 市 場 的 主 力 ， 亦 反 映 買 家 的 動 向 和 偏 好 。 租 客 願 意 付 出 較 高 的 租 金 ， 即 表 示 該 物 業 有 較 高 的 價 值 ， 這 是 市 場 上 眾 多 散 戶 的 集 體 投 票 ， 是 真 實 的 市 價 。

相 反 ， 樓 市 低 潮 時 ， 樓 價 雞 犬 皆 跌 ， 昔 日 的 高 價 樓 ， 跌 幅 更 甚 於 低 價 樓 ， 即 高 價 樓 往 往 出 現 超 跌 的 現 象 。 一 如 熊 市 時 ， 優 質 股 價 和 劣 質 股 價 都 低 殘 不 堪 ， 不 反 映 真 實 的 價 值 。 加 上 二 手 樓 市 成 交 萎 縮 ， 買 賣 少 ， 令 售 價 的 代 表 能 力 下 降 。

過 去 幾 年 ， 經 常 出 現 一 手 新 樓 以 低 於 市 價 發 售 ， 售 價 更 低 於 相 鄰 的 傳 統 大 型 屋 苑 。 但 當 新 樓 入 伙 後 ， 其 二 手 租 金 卻 往 往 高 於 相 鄰 的 傳 統 大 型 屋 苑 。 按 道 理 ， 昔 日 買 入 新 樓 ， 今 天 無 可 避 免 地 跟 著 整 體 二 手 樓 價 下 跌 ， 但 今 天 新 樓 的 租 金 卻 高 於 舊 樓 。 即 表 明 昔 日 的 新 樓 價 格 ， 受 到 發 展 商 消 貨 主 觀 意 願 的 影 響 ， 而 出 現 偏 低 的 情 況 ， 今 天 二 手 租 金 才 是 新 樓 的 真 正 價 值 。

根 據 中 原 地 產 12月 4日 的 研 究 報 告 ， 新 落 成 屋 苑 的 平 均 月 租 ， 較 傳 統 屋 苑 高 出 每 方 呎 二 元 七 角 ， 差 幅 達 23%。 即 同 類 的 單 位 ， 新 樓 的 月 租 較 舊 樓 高 出 二 成 三 。 以 投 資 回 報 的 角 度 而 言 ， 昔 日 以 較 低 價 買 新 樓 ， 今 天 卻 以 較 高 價 租 出 ， 新 樓 的 投 資 價 明 顯 高 於 舊 樓 。 如 果 數 年 後 樓 市 重 納 上 升 軌 ， 新 樓 較 高 的 租 值 一 定 反 映 在 售 價 上 ， 即 新 樓 的 升 值 能 力 定 必 強 於 舊 樓 。 這 就 是 帝 后 華 庭 不 斷 以 投 資 回 報 高 為 賣 點 ， 吸 引 逾 萬 名 人 次 登 認 購 之 原 因 。