2003年房屋短缺嗎？

二 年 前 曾 蔭 權 斷 言 ， 2003年 將 出 現 房 屋 供 應 短 缺 。 結 果 2002年 樓 市 繼 續 供 過 於 求 ， 孫 公 更 揚 言 2003年 希 望 消 化 六 萬 個 住 宅 單 位 。 政 府 掌 握 房 屋 實 物 供 應 ， 都 會 估 計 錯 誤 ， 請 問 今 天 誰 有 十 足 把 握 ， 斷 言 2004年 後 房 屋 出 現 短 缺 呢 ？

曾 蔭 權 剛 晉 升 政 務 司 長 後 ， 曾 向 傳 媒 辯 解 政 府 的 房 屋 政 策 ， 指 政 府 公 營 房 屋 政 策 沒 有 與 民 爭 利 ， 侵 害 私 樓 市 場 。 相 反 ， 政 府 不 斷 調 整 公 營 房 屋 建 屋 進 度 ， 到 2003年 時 更 會 出 現 供 應 短 缺 。 言 論 出 街 後 ， 反 對 者 指 政 府 妄 顧 小 市 民 利 益 ， 支 持 者 指 短 缺 有 利 樓 市 ， 但 大 部 份 市 民 根 本 不 相 信 政 府 。

事 實 上 ， 公 營 房 屋 的 落 成 由 2001年 的 七 萬 個 ， 急 跌 到 2002年 的 三 萬 ， 再 跌 至 2003年 的 二 萬 三 千 個 。 只 不 過 是 糾 正 過 去 瘋 狂 建 屋 的 偏 差 ， 令 公 營 房 屋 回 復 到 正 常 水 平 ， 即 每 年 約 三 萬 個 。 2003年 略 為 偏 低 的 數 字 ， 無 法 抵 銷 過 去 極 度 偏 高 的 供 應 。 就 算 2004年 及 2005年 ， 連 續 二 年 的 落 成 量 都 是 正 常 的 三 萬 個 。 但 過 去 供 應 偏 高 ， 今 天 仍 然 需 要 頗 長 的 時 間 才 能 消 化 。

2005年 前 公 營 房 屋 落 成 量 已 是 既 定 事 實 ， 難 以 修 改 。 政 府 唯 一 能 做 的 ， 便 是 把 大 量 居 屋 轉 為 公 屋 ， 避 免 衝 擊 私 樓 市 場 ， 按 照 曾 蔭 權 原 先 的 調 整 ， 2001年 居 屋 只 有 二 萬 二 千 個 ， 2002年 跌 至 一 萬 二 千 個 （ 即 今 年 發 售 的 24期 A） ， 2003年 更 跌 至 五 千 個 。 2004年 後 ， 沒 有 只 供 出 售 的 居 屋 ， 全 部 改 為 可 供 出 租 或 出 售 的 第 二 類 房 屋 ， 每 年 約 五 千 到 六 千 個 ， 並 未 包 括 只 供 出 租 的 公 屋 ， 每 年 不 少 於 二 萬 五 千 個 。

到 孫 明 揚 上 台 ， 無 限 期 停 售 及 停 建 居 屋 ， 只 不 過 是 把 僅 餘 的 可 租 可 售 房 屋 ， 全 部 轉 為 只 供 出 租 。 但 2001年 甚 高 的 居 屋 落 成 量 ， 仍 有 待 消 化 ， 為 數 達 二 萬 個 。 其 中 有 部 份 超 級 居 屋 ， 如 紅 灣 半 島 ， 是 無 法 轉 公 屋 的 。 政 府 的 出 路 ， 是 不 惜 擱 置 居 屋 ， 不 租 不 售 ， 讓 私 樓 有 出 貨 空 間 ， 人 為 地 壓 低 公 營 房 屋 供 應 。

歸 根 究 底 ， 房 屋 供 應 少 ， 不 代 表 需 求 增 加 。 九 七 年 後 ， 香 港 房 屋 需 求 大 幅 委 縮 ， 供 應 卻 持 續 高 企 。 房 屋 供 應 下 降 ， 只 不 過 是 適 應 需 求 減 少 的 事 實 。 不 代 表 供 應 下 跌 ， 需 求 就 必 然 上 升 ， 樓 價 必 然 向 上 。