美聯亂用二手流通比率

今 天 蘋 果 日 報 （ B18） 指 美 聯 新 推 出 的 「 現 樓 轉 手 動 力 指 數 」 就 是 數 年 前 中 原 率 先 發 表 的 「 二 手 流 通 比 率 」 。 既 然 中 原 早 已 發 表 ， 美 聯 何 故 換 個 新 名 堂 又 再 推 出 呢 ？ 並 且 使 用 不 得 法 ， 背 離 原 先 的 概 念 。

中 原 地 產 早 在 九 六 年 初 推 出 「 二 手 流 通 比 率 」 的 概 念 。 當 時 中 原 率 先 對 土 地 註 冊 資 料 進 行 有 系 統 的 分 類 統 計 ， 發 現 太 古 城 的 每 月 登 記 買 賣 宗 數 幾 乎 均 為 全 港 各 私 人 屋 村 之 冠 。 因 為 除 嘉 湖 山 莊 外 ， 太 古 城 的 規 模 為 全 港 最 大 ， 共 12698個 單 位 ， 所 以 每 月 成 交 量 亦 為 全 港 最 多 。 而 相 鄰 的 康 怡 花 園 的 每 月 成 交 量 約 為 太 古 城 的 一 半 ， 因 為 康 怡 只 有 6432個 單 位 ， 事 實 上 ， 太 古 及 康 怡 的 二 手 市 況 卻 相 約 ， 只 要 將 每 月 的 成 交 量 除 以 屋 村 單 位 總 數 的 百 分 比 加 以 對 照 ， 便 發 現 兩 個 屋 村 都 是 維 持 在 相 約 的 水 平 ， 稱 為 二 手 流 通 比 率 。 並 且 ， 在 升 市 之 時 ， 太 古 和 康 怡 的 二 手 流 通 比 率 每 月 互 為 高 低 ， 互 相 追 趕 ， 盡 顯 二 手 市 場 的 活 躍 程 度 和 轉 移 狀 況 。

今 天 美 聯 刊 登 全 版 廣 告 推 介 其 指 數 ， 以 二 手 成 交 量 佔 該 年 總 存 量 的 比 率 ， 反 映 二 手 樓 市 活 躍 程 度 。 概 念 上 承 襲 於 中 原 ， 加 上 中 原 地 產 早 已 發 表 過 相 同 的 統 計 。 美 聯 只 不 過 換 了 新 名 堂 ， 便 當 為 自 己 的 。

最 後 ， 流 通 比 率 是 一 個 事 實 指 標 ， 即 測 量 已 發 生 的 事 情 。 美 聯 卻 預 告 未 來 5年 每 年 的 比 率 ， 誤 用 指 標 。 另 外 ， 未 來 每 年 的 落 成 量 和 拆 卸 量 都 未 知 ， 請 問 如 何 確 定 未 來 5年 每 年 的 總 存 量 呢 ？ 既 然 總 存 量 不 可 得 知 ， 又 如 何 計 算 2004年 到 2008年 的 二 手 流 通 比 率 呢 ？ 更 何 況 未 來 5年 每 年 的 二 手 交 量 全 為 估 計 數 字 ， 誰 又 能 預 測 5年 後 的 事 情 呢 ？