楊屋道地皮樓價升水25%至50%

昨 天 十 四 個 財 團 入 標 競 逐 市 建 局 楊 屋 道 地 皮 ， 可 見 土 地 難 求 ， 而 房 屋 需 求 殷 切 。 土 地 價 格 勢 必 大 幅 上 升 ， 成 為 拉 帶 樓 價 繼 續 向 上 的 主 要 動 力 來 源 。 雖 然 發 展 商 暫 時 未 能 成 功 勾 地 ， 但 陸 續 出 現 市 建 局 、 兩 鐵 和 私 人 的 土 地 招 標 ， 均 可 以 成 為 市 場 重 要 參 考 。

楊 屋 道 項 目 是 由 市 建 局 自 行 向 政 府 補 地 價 ， 估 計 約 為 六 億 元 ， 而 政 府 向 市 建 局 的 補 貼 將 會 隱 處 在 補 地 價 折 讓 之 內 。 發 展 商 的 投 標 價 不 涉 補 地 價 ， 重 點 是 向 市 建 局 的 分 紅 ， 即 分 紅 愈 高 ， 中 標 機 會 愈 大 。 所 以 單 憑 標 價 ， 難 以 估 計 土 地 成 本 。 但 可 以 根 據 發 展 商 自 行 估 計 的 投 資 總 額 ， 來 評 定 項 目 落 成 後 的 樓 面 成 本 價 。

華 懋 集 團 估 計 投 資 額 為 十 六 億 元 到 十 七 億 元 ， 撇 除 商 業 樓 面 ， 單 以 36.1萬 方 呎 住 宅 樓 面 計 算 ， 落 成 後 住 宅 每 呎 成 本 為 4709元 。 又 如 果 以 九 倉 集 團 所 估 計 的 十 二 億 元 計 算 ， 住 宅 每 呎 成 本 為 3324元 。 如 果 以 前 者 為 準 ， 落 成 後 售 價 每 呎 接 近 六 千 元 。 又 如 果 以 後 者 為 準 ， 落 成 後 售 價 亦 接 近 每 呎 五 千 元 。 跟 荃 灣 區 新 型 屋 苑 每 呎 約 四 千 元 比 較 ， 有 25%到 50%的 升 水 ， 即 發 展 商 預 期 三 年 後 （ 2007年 ） 的 樓 價 較 今 天 上 升 四 分 之 一 到 一 半 。

雖 然 未 有 勾 地 ， 但 首 次 公 開 招 標 的 「 半 官 地 」 ， 已 經 出 現 明 顯 的 升 水 。 相 信 未 來 的 樓 價 將 繼 續 向 上 ， 今 天 認 為 的 高 樓 價 ， 明 天 便 是 低 價 。