息口與樓價

市 場 預 期 之 月 底 聯 邦 儲 備 局 將 會 加 息 ， 無 論 加 息 幅 度 多 少 ， 都 可 以 給 予 本 港 樓 市 一 個 確 實 訊 號 ， 結 束 買 賣 雙 方 的 拉 鋸 局 面 ， 讓 短 期 樓 價 跟 隨 息 口 調 節 ， 成 交 恢 復 正 常 水 平 ， 樓 市 健 康 發 展 。

今 年 二 次 官 地 拍 賣 成 績 理 想 ， 卻 未 能 刺 激 樓 市 繼 續 向 旺 ， 樓 價 繼 續 大 幅 上 升 。 因 為 買 家 正 等 待 加 息 的 結 果 ， 令 樓 市 充 斥 著 觀 望 的 氣 氛 。 所 以 美 國 愈 早 加 息 ， 對 本 港 樓 市 愈 好 ， 無 論 加 息 是 否 令 樓 價 顯 著 回 落 ， 都 可 以 結 束 成 交 淡 靜 的 悶 局 。

有 論 點 指 加 息 對 樓 價 沒 有 影 響 ， 因 為 三 年 前 美 國 減 息 亦 無 法 阻 止 樓 價 下 跌 。 這 是 極 為 謊 謬 之 論 點 ； 因 為 被 上 司 稱 讚 ， 不 見 得 可 以 升 職 ； 但 被 上 司 批 評 ， 卻 可 能 丟 職 。 同 樣 ； 減 息 無 法 阻 止 樓 價 下 跌 ， 但 加 息 卻 可 能 推 低 樓 價 。

在 正 常 情 況 下 ， 息 口 與 樓 價 有 一 定 相 關 ， 因 為 大 部 份 買 家 都 必 須 向 銀 行 借 貸 買 樓 ， 息 口 高 會 壓 抑 購 買 能 力 。 所 以 正 常 的 中 央 銀 行 ， 都 會 根 據 本 國 的 經 濟 狀 況 調 整 利 率 。 正 如 聯 儲 局 不 會 不 考 慮 美 國 廣 大 小 業 主 的 供 樓 負 擔 能 力 ， 強 行 大 幅 加 息 ， 推 倒 樓 市 。

但 香 港 實 行 聯 繫 匯 率 ， 息 口 升 跌 跟 隨 美 國 ， 並 不 考 慮 本 地 經 濟 因 素 。 所 以 才 出 現 經 濟 倒 退 ， 卻 要 加 息 ； 經 濟 上 升 ， 還 要 減 息 。 正 如 九 零 年 代 ， 供 樓 利 率 高 達 十 厘 ， 樓 價 仍 然 上 升 ； 二 千 年 代 初 ， 供 樓 利 率 低 見 二 厘 半 ， 樓 價 仍 然 下 跌 ， 因 為 利 率 水 平 與 本 地 經 濟 不 配 合 ， 利 率 升 跌 成 為 搞 亂 市 場 價 格 的 工 具 。

本 月 底 美 國 加 息 ， 有 助 本 港 高 企 的 樓 價 進 行 調 整 。 只 要 本 地 經 濟 繼 續 顯 著 改 善 ， 而 改 善 速 度 快 於 美 國 或 與 美 國 同 步 ， 便 無 懼 美 國 加 息 。 本 地 經 濟 增 長 抵 銷 加 息 的 打 擊 ， 香 港 樓 市 便 可 以 根 據 自 身 的 供 求 關 係 而 健 康 地 發 展 。