蝕本售樓與蝕本按揭

任 志 剛 認 為 美 國 加 息 初 期 ， 港 美 兩 地 銀 行 同 業 拆 息 水 平 將 會 擴 大 ， 令 資 金 外 流 。 另 外 ， 如 果 中 國 宏 觀 調 控 成 功 ， 香 港 經 濟 持 續 增 長 ， 又 會 吸 引 資 金 流 入 。 這 兩 個 因 素 將 直 接 影 響 香 港 的 資 金 多 寡 ， 從 而 推 高 或 推 低 本 地 銀 行 同 業 拆 息 的 水 平 ， 間 接 影 響 商 業 銀 行 的 存 貸 款 息 差 ， 左 右 商 業 銀 行 在 按 揭 利 率 的 定 價 高 低 。 任 總 相 信 ， 本 地 銀 行 同 業 拆 息 最 終 回 復 至 貼 近 美 國 的 水 平 ， 令 存 貸 息 差 收 窄 ， 減 少 銀 行 進 一 步 調 低 按 揭 利 率 的 空 間 。

任 總 的 觀 點 全 完 由 聯 繫 匯 率 出 發 ， 只 要 金 管 局 緊 守 聯 匯 ， 港 息 最 終 必 須 跟 隨 美 國 ， 而 銀 行 亦 會 自 動 調 整 按 揭 利 率 定 價 來 配 合 ， 但 任 總 忽 視 市 場 的 力 量 ， 當 匯 價 和 息 率 與 市 場 背 馳 ， 商 業 銀 行 在 無 可 選 擇 之 下 ， 只 好 調 整 按 揭 利 率 價 格 來 適 應 市 場 ， 否 則 只 有 被 市 場 淘 汰 。 而 價 格 調 整 所 帶 來 的 壓 力 ， 既 然 無 法 反 映 在 匯 價 和 息 口 上 ， 只 好 由 商 業 機 構 自 己 承 擔 ， 包 括 調 節 員 工 薪 酬 ， 經 營 成 本 ， 租 金 支 出 等 。 過 去 數 年 ， 本 地 銀 行 不 斷 收 購 合 併 、 裁 減 分 行 和 員 工 、 將 工 序 外 移 … … 等 ， 都 是 為 了 壓 低 成 本 ， 令 銀 行 在 按 揭 市 場 更 具 競 爭 力 ， 自 行 吸 收 存 貸 息 差 收 窄 對 銀 行 盈 利 的 打 擊 。 所 以 香 港 的 按 揭 利 率 ， 從 1998年 的 P+1%， 跌 至 今 天 的 P-2.6%。 這 才 是 市 場 的 現 實 ， 聯 匯 制 度 只 不 過 加 劇 市 場 殘 酷 的 現 實 。

只 要 息 口 和 匯 價 走 勢 繼 續 與 本 地 經 濟 背 馳 ， 更 極 端 的 情 況 都 可 能 出 現 。 經 濟 學 教 科 書 首 章 都 會 告 訴 你 ， 價 格 與 成 本 無 關 ， 即 蝕 本 生 意 隨 時 可 以 出 現 。 過 去 六 年 ， 發 展 商 蝕 本 售 樓 都 曾 出 現 ， 銀 行 繼 續 減 價 至 利 潤 很 低 ， 甚 至 蝕 本 借 錢 又 可 否 發 生 呢 ？ 所 以 銀 行 家 們 還 是 企 盼 ， 香 港 經 濟 加 快 增 長 ， 好 走 在 美 息 上 升 之 前 ， 大 家 可 有 罪 受 了 。