賣地成績意見分歧

明 天 官 地 拍 賣 ， 事 前 預 測 分 歧 甚 大 ， 差 幅 由 十 五 億 元 到 二 十 億 元 。 市 場 分 歧 並 非 來 自 對 後 市 的 睇 好 或 睇 淡 ， 而 是 對 項 目 發 展 評 估 有 鉅 大 差 異 ， 甚 至 可 以 說 一 致 睇 好 後 市 ， 無 論 賣 地 成 績 是 否 超 過 預 期 ， 都 會 刺 激 樓 價 上 升 ， 樓 市 成 交 增 加 。

天 光 道 地 皮 的 估 值 最 低 是 55.09億 元 ， 最 高 是 77.5億 元 ， 相 差 22.41億 元 。 新 蒲 崗 地 皮 估 值 最 低 30.84億 元 ， 最 高 是 45億 元 ， 相 差 14.16億 元 。 兩 幅 官 地 估 值 的 差 異 甚 大 ， 是 歷 來 少 見 的 情 況 ， 但 並 不 反 映 業 內 人 士 對 後 市 意 見 各 走 極 端 。

對 賣 地 預 測 最 低 的 均 來 自 樓 市 大 好 友 林 奮 強 。 林 氏 認 為 兩 幅 地 皮 均 有 商 場 部 份 ， 而 兩 幅 商 場 的 價 值 都 甚 低 。 天 光 道 地 皮 與 樂 民 村 毗 鄰 ， 後 者 有 廉 價 的 濕 街 市 。 土 瓜 灣 一 帶 街 坊 商 舖 ， 價 廉 物 美 。 加 上 天 光 道 一 帶 行 人 稀 少 ， 只 有 上 學 及 放 學 時 有 較 多 學 生 ， 難 以 支 持 商 場 的 經 營 。 同 樣 ， 新 蒲 崗 只 有 區 內 街 坊 生 意 ， 難 以 吸 引 區 外 遊 人 。 加 上 地 皮 鄰 近 美 沙 同 中 心 ， 更 難 吸 引 遊 人 。

市 場 上 流 傳 另 一 種 消 息 ， 指 發 展 商 為 免 搶 高 地 價 ， 可 能 組 成 財 團 競 逐 。 避 免 競 爭 者 眾 多 ， 不 必 要 地 推 高 地 價 ， 增 加 發 展 成 本 。 當 然 ， 亦 有 相 反 論 點 ， 指 土 地 儲 蓄 充 足 的 發 展 商 ， 將 會 推 高 地 價 ， 打 擊 土 地 儲 蓄 少 的 行 家 ， 兼 推 高 自 己 公 司 的 股 價 。

無 論 估 值 是 高 是 低 ， 行 內 人 士 鮮 有 睇 淡 樓 市 ， 大 好 友 林 奮 強 更 認 為 ， 如 果 賣 地 成 績 會 超 過 自 己 的 預 測 ， 証 明 後 市 走 勢 樂 觀 ， 但 卻 不 要 盲 目 地 樂 觀 ， 作 出 不 合 理 的 預 測 。