不要盲目反價

賣 地 成 績 大 幅 超 出 市 場 的 預 期 ， 因 為 項 目 發 展 期 長 達 七 年 ， 風 險 相 對 下 降 ， 所 以 發 展 商 出 價 甚 為 進 取 。 但 個 別 小 業 主 所 面 對 的 買 家 是 要 在 三 個 月 內 付 款 交 易 的 ， 不 可 能 以 七 年 後 的 預 期 升 值 價 格 來 售 樓 。 所 以 盲 目 地 反 價 的 小 業 主 是 不 切 實 際 的 ， 只 會 延 誤 售 樓 ， 錯 失 換 樓 或 套 現 良 機 。

天 光 道 官 地 以 94.2億 元 售 出 ， 樓 面 地 價 5476元 ； 扣 除 商 場 部 份 ， 樓 面 地 價 更 高 達 6570元 。 又 因 為 在 斜 坡 上 建 屋 ， 地 台 鬆 軟 ， 可 能 要 移 平 地 台 。 加 上 地 盤 位 處 黃 泥 土 層 ， 深 達 二 十 多 米 ， 打 樁 工 程 費 用 增 加 ， 規 劃 中 的 中 九 龍 幹 線 橫 越 地 盤 地 底 ， 又 不 知 是 否 有 所 影 響 。 地 價 加 上 建 築 費 和 利 息 後 ， 成 本 地 價 可 能 接 近 8000元 ， 售 價 每 呎 一 萬 元 ， 才 能 合 理 利 潤 。

新 蒲 崗 官 地 47億 元 售 出 ， 平 均 樓 面 地 價 3056元 ， 建 築 費 一 千 元 ， 成 本 地 價 每 呎 四 千 元 ， 售 價 每 呎 五 千 多 元 才 有 合 理 利 益 。 現 時 傲 雲 峰 二 手 價 才 剛 升 近 四 千 元 的 水 平 ， 區 內 二 手 舊 樓 才 不 超 過 二 千 元 到 三 千 元 。 新 蒲 崗 官 地 價 真 正 超 現 時 市 價 ， 加 上 這 是 中 小 型 住 宅 項 目 ， 直 接 影 響 小 市 民 的 置 業 能 力 ， 其 重 要 性 更 勝 天 光 道 地 皮 。 相 反 天 光 道 為 豪 宅 項 目 ， 呎 價 逾 萬 元 ， 只 影 響 少 數 富 有 家 庭 。

兩 幅 官 地 的 發 展 限 期 長 達 七 年 ， 有 別 於 過 去 規 定 的 四 年 。 限 期 延 長 ， 發 展 商 所 承 擔 的 風 險 相 對 下 降 。 因 為 未 來 二 年 到 三 年 內 ， 樓 價 未 必 跟 得 上 ， 令 售 樓 有 利 可 圖 。 但 三 年 到 六 年 內 ， 樓 價 跟 得 上 的 機 會 提 高 ， 令 售 樓 有 利 可 圖 ， 所 以 發 展 商 出 價 甚 勇 。

就 如 樓 花 項 目 ， 買 家 預 期 一 年 後 樓 價 可 升 三 成 ， 才 願 意 以 一 成 到 二 成 的 溢 價 買 樓 花 ， 令 樓 花 價 普 遍 高 於 二 手 樓 價 。 相 反 ， 樓 花 能 夠 以 溢 價 一 成 到 二 成 出 售 ， 並 不 代 表 現 樓 價 格 即 時 上 升 一 成 到 二 成 ， 睇 齊 樓 花 。 同 樣 ， 官 地 拍 賣 所 得 的 高 價 ， 是 三 年 到 六 年 後 的 售 價 ， 並 不 代 表 二 手 現 樓 業 主 可 以 以 同 樣 價 格 售 樓 ， 請 不 要 盲 目 地 反 價 ， 以 免 延 誤 自 己 換 樓 或 套 現 。