【余建輝專欄】租約必備要素 – 余建輝

早前文章有講解物業買賣必要有之元素，今次就講下租約必要有的元素。

首先，要講解法律上租賃(tenancy)和使用權(licence) 之分别，好多人對於一份租賃文書的名稱有好多誤解，以為只要不是寫成為租約便不是租賃。英國法庭在一宗終審判決案中澄清了法律的演譯是建基於協議書的實質內容，而不是協議書的名稱或形式。所以在這案件中，原告人作為一個物業之業權擁有人與被告人協定被告人可以有物業內2個房間之獨家管有權(exclusive possession) ，即使簽訂的文書只是稱為准許使用合約(Licence Agreement) ，並寫上雙方不打算當作制定為租賃，但法庭因為此協定中有租賃的以下三大元素而判定被告人實為租客：1. 獨家管有權；2. 有租期(for a term) ；及3. 要支付租金(at a rent) 。換句話說，酒店房間因定時有工人入內清潔打掃便因沒有獨家管有權而不會構成一個租賃。

香港法庭在這個原則上更延伸定立了在法律上一個有效租約的必要條款是要包括：定約雙方的身份、出租物業的詳情、按金及租金的數額、及租期等。只要各項皆具備，即使只是一份臨時租約亦已具有法律約束力。

利嘉閣地產有限公司

中央事務部聯席董事

余建輝