什麼是樓價比較（一）

樓 價 回 到 九 二 年 的 水 平 ， 到 底 是 樓 市 利 好 還 是 利 淡 呢 ？ 如 果 從 一 般 人 角 度 睇 是 利 淡 ， 如 果 從 分 析 角 度 卻 是 利 好 。

近 日 翻 開 報 章 地 產 版 ， 大 量 以 研 究 報 告 為 題 的 文 章 ， 紛 紛 指 樓 價 回 到 九 二 年 的 水 平 ， 又 列 舉 各 主 要 屋 村 最 新 售 價 和 九 二 年 的 平 均 樓 價 比 較 作 為 佐 証 。 結 論 是 樓 價 大 跌 ， 倒 退 到 九 二 年 的 水 平 。

這 是 訴 諸 通 俗 性 的 理 解 來 比 較 樓 價 的 下 跌 ， 把 平 均 樓 價 作 為 一 個 絕 對 的 客 觀 值 ， 可 以 量 度 不 同 時 間 的 樓 價 高 低 。 所 以 二 千 年 的 平 均 樓 價 與 九 二 年 的 相 約 ， 便 是 樓 價 的 大 倒 退 ， 即 樓 價 跌 回 九 二 年 前 的 水 平 。

如 果 從 樓 價 的 走 勢 來 加 以 分 析 。 九 二 年 是 樓 市 高 峰 期 ， 樓 價 由 九 一 年 連 升 三 年 到 九 三 年 。 如 果 樓 價 回 到 九 二 年 的 水 平 ， 按 理 樓 價 走 勢 向 上 ， 應 為 利 好 ， 怎 會 是 樓 價 睇 淡 呢 ？

如 果 真 要 從 過 去 的 樓 價 走 勢 歷 史 來 描 述 樓 價 下 跌 ， 應 該 把 現 時 的 樓 價 跟 過 去 的 谷 底 價 比 較 。 即 今 天 的 樓 價 是 否 跌 穿 上 一 次 的 低 位 ， 又 或 是 跌 至 上 一 次 樓 市 低 潮 期 的 谷 底 價 。 因 為 樓 價 下 跌 ， 上 一 次 的 底 位 就 是 今 次 跌 市 的 支 持 位 ， 如 果 破 底 ， 樓 價 便 會 急 速 下 跌 ， 另 覓 新 的 支 持 位 。 熟 識 股 市 走 勢 的 讀 者 都 曉 得 這 種 走 勢 分 析 ， 不 了 解 的 朋 友 亦 可 曾 在 電 視 上 聽 聞 這 種 分 析 方 法 。

走 勢 分 析 已 經 在 股 市 應 用 上 百 年 ， 財 經 記 者 都 應 知 曉 ， 唯 獨 地 產 版 仍 然 沿 用 這 種 港 聞 版 講 故 事 的 新 聞 報 導 手 法 來 處 理 樓 價 走 勢 ， 真 有 點 可 笑 。 但 這 些 報 告 竟 來 自 地 產 公 司 的 研 究 部 ， 更 是 令 人 不 敢 置 信 。 到 底 這 些 研 究 部 的 研 究 人 員 是 否 具 備 起 碼 的 分 析 能 力 ， 抑 或 只 是 淪 為 編 制 講 故 事 式 的 市 場 資 訊 呢 ？