租金升通脹高
日期:2005-05-07今 年 年 底 本 地 通 脹 可 能 上 升 到 2.5%, 通 脹 加 低 息 將 會 進 一 步 推 高 樓 價 。 樓 價 上 升 後 , 業 主 必 須 加 租 配 合 租 金 上 升 。 租 金 上 升 , 又 再 刺 激 通 脹 ; 形 成 一 個 樓 價 上 升 的 循 環 。
金 管 局 總 裁 任 志 剛 昨 天 在 立 法 會 上 指 出 , 預 料 今 年 全 年 通 脹 率 為 1.5%, 但 年 底 時 通 脹 率 可 能 上 升 到 2.5%。 剔 除 租 金 後 的 消 費 物 價 指 數 , 由 2003年 起 見 底 回 升 。 基 於 租 約 的 安 排 , 住 宅 租 金 上 升 通 常 帶 來 滯 後 的 效 應 。 如 果 租 金 升 勢 反 映 在 消 費 物 價 指 數 上 , 可 以 預 見 通 脹 將 顯 著 上 升 。
二 年 前 的 第 二 季 , 剛 好 是 沙 士 疫 症 肆 虐 之 時 , 業 主 被 迫 削 減 租 金 , 因 為 住 宅 租 約 一 般 為 兩 年 , 所 以 今 年 第 二 季 是 沙 士 租 約 陸 續 到 期 之 時 。 相 信 第 二 季 過 後 , 租 金 將 會 顯 著 上 升 。 加 上 今 年 樓 市 持 續 興 旺 , 不 少 投 資 者 買 樓 收 租 。 基 於 樓 價 已 經 上 升 , 投 資 者 要 求 的 租 金 亦 同 步 上 升 。
事 實 上 , 消 費 物 價 指 數 中 的 租 金 部 份 , 按 年 變 動 率 仍 然 為 負 數 , 所 以 整 體 通 脹 率 仍 然 較 低 。 當 租 金 由 負 數 轉 正 數 , 並 且 快 速 上 升 , 通 脹 率 便 會 相 應 大 幅 向 上 。 如 果 通 漲 率 上 升 到 3%或 以 上 , 就 等 同 於 現 時 的 按 揭 利 率 , 將 會 刺 激 樓 價 進 一 步 上 升 。 如 果 通 脹 率 超 過 按 揭 利 率 , 就 會 出 現 樓 市 的 實 際 負 利 率 , 樓 價 將 會 狂 升 。 撇 開 預 測 分 析 , 今 天 的 通 脹 率 已 經 睇 齊 銀 行 定 期 存 款 息 率 , 市 民 傾 向 減 持 現 金 , 增 持 實 物 , 樓 價 上 升 已 經 無 法 避 免 。
任 總 坦 言 , 在 聯 繫 匯 率 制 度 下 , 對 現 時 水 浸 銀 行 , 推 低 息 口 的 情 況 , 沒 有 什 麼 金 融 政 策 可 配 合 , 唯 一 可 做 的 是 推 出 措 施 理 順 利 率 。 今 年 三 月 間 , 金 管 局 曾 二 次 主 動 在 匯 市 承 接 港 元 沽 盤 , 削 減 本 地 銀 行 體 系 結 餘 , 迫 使 銀 行 在 四 月 加 息 。 金 管 局 會 否 曾 施 故 技 , 甚 至 主 動 吸 納 港 元 呢 ?