監管過度乃供應不足之母

樓 花 銷 售 的 監 管 是 否 足 夠 ， 完 全 視 乎 樓 市 的 情 況 。 樓 市 疲 弱 時 ， 樓 花 難 以 銷 售 ， 最 少 的 監 管 都 嫌 多 。 相 反 ， 樓 市 興 旺 ， 市 民 搶 買 樓 花 ， 再 多 的 監 管 都 縑 不 夠 。 這 是 市 場 的 現 實 ， 亦 是 市 民 的 反 應 。 而 政 客 、 商 人 和 官 員 便 從 中 興 風 作 浪 。 但 監 管 過 大 是 導 致 供 應 不 足 的 主 因 ， 九 三 年 及 九 四 年 打 擊 炒 樓 ， 導 致 九 六 年 及 九 七 年 供 應 不 足 ， 樓 價 狂 升 。

近 日 有 政 客 指 發 展 商 以 「 套 餐 式 銷 售 」 來 製 造 虛 假 的 超 高 樓 價 ， 引 起 傳 媒 追 訪 ， 由 個 別 事 件 引 伸 到 要 監 管 樓 花 銷 售 。 我 年 前 就 預 測 ， 當 樓 市 復 甦 ， 樓 價 迅 速 回 升 ； 就 會 有 人 嚷 著 要 監 管 樓 市 ， 壓 抑 炒 風 ， 一 如 九 十 年 代 初 期 。 結 果 是 樓 市 愈 壓 抑 ， 樓 價 愈 狂 升 。 為 民 請 命 之 士 ， 反 倒 害 民 之 命 。 似 乎 我 們 都 很 善 忘 ， 忘 記 了 過 去 六 年 的 大 跌 市 了 。

樓 花 銷 售 本 來 就 有 監 管 ， 發 展 商 必 須 完 成 上 蓋 工 程 的 三 分 之 一 ， 才 可 以 申 請 預 售 。 銷 售 所 得 款 項 ， 必 須 交 予 律 師 樓 開 設 的 銀 行 專 戶 ， 優 先 支 付 工 程 費 用 ， 到 樓 宇 入 伙 後 才 正 式 交 予 發 展 商 。 確 保 樓 花 買 家 能 夠 收 樓 ， 不 致 出 現 爛 尾 樓 。 去 年 出 現 發 展 商 均 來 倒 閉 ， 旗 下 樓 盤 工 程 亦 迅 速 獲 得 解 決 。

現 在 傳 媒 挑 剔 部 份 是 發 展 商 銷 售 方 式 和 手 法 ， 不 是 樓 花 監 管 問 題 。 現 時 樓 花 預 售 制 度 ， 只 規 定 公 開 發 售 前 七 天 後 公 佈 價 單 和 售 樓 書 。 而 內 購 只 要 即 時 提 供 單 位 售 樓 和 相 關 資 料 便 可 以 進 行 。 但 發 展 商 不 管 是 賣 現 樓 或 樓 花 ， 都 流 行 「 埋 抬 問 價 」 ， 價 單 「 天 天 新 款 」 ， 優 惠 「 花 款 多 多 」 ， 導 致 同 一 類 單 位 的 售 價 都 差 異 頗 大 ， 消 費 者 較 難 辨 別 。 加 上 炒 風 開 始 出 現 ， 內 購 成 為 大 投 資 者 掃 貨 的 場 所 。 向 隅 的 買 家 ， 免 不 少 心 懷 不 忿 。 這 是 利 益 分 沾 的 問 題 ， 不 純 粹 對 錯 是 非 。

讀 者 要 注 意 ， 現 在 樓 市 才 剛 復 甦 ， 一 手 市 場 還 有 一 萬 餘 個 現 樓 待 售 。 基 本 上 任 何 現 樓 貨 尾 盤 都 可 以 即 睇 即 買 即 住 ， 不 要 因 為 個 別 樓 花 盤 熱 賣 ， 而 忘 記 加 強 監 管 ， 只 會 導 致 供 應 更 加 不 足 的 經 濟 原 理 。 再 者 ， 二 手 現 樓 售 價 較 一 手 低 二 成 起 ， 何 必 非 買 新 樓 不 可 呢 ！