【海外置業】淺談境外買樓收租 do’s and dont’s

筆者90%以上的客人會問到「如何收租?」的問題，這方面也是最令人「又愛又恨」的部份；「有租收」帶來安全感，是否長期穩定免麻煩又帶來了「不安全感」，往往面對決擇，而境外物業對大部份買家來說是一個「未知數」，而收樓後的收租事宜，應該程度更高的「未知數」吧。

 

在此首先提示各位，因為大家都希望穩定收租，故此某些不法商人會利用這個資訊不對稱，去給予極致「包租、包賺」的條件，當各位遇到「包租、包賺」就應馬上掉頭走，在這個萬夢想爆破的機會是很高的，而爆破的方式也有無限種，筆者在這近十餘年已見識不少了，大家無必要冒這個風險。要成為一個成功的投資者是成功到最後的才算！

 

業主需要懂得「防守」和「放手」

 

持有在境外的出租物業，業主在心態上需要作出調整，大部份香港業主在處理本地物業出租的時候，都會委托代理公司尋找客戶，及後直接與租客簽署租約，及背起了之後所有與租客溝通的責任，這樣造成了很多的煩瑣工作，如果在租約內沒有清楚註明雙方責任，或者沒有建立一個良好的溝通系統，那麼處理「出租單位」及處理「出租客戶」事宜便成為了一個很大的煩惱。坦白說，大部份香港的業主也沒有太多經驗，所以在這個部份，香港市場相對境內某些地方，是比較原始的，有些朋友也因為怕了這些工作而選擇購買金融產品作為投資工具，支付一大筆的手續費和管理費。

 

處理境外物業的出租，筆者建議在境外物業當中，需要安排站在中間的代租管公司協助，處理有關出租的所有事宜，這樣便可以省卻很多可以預計及不可預計的問題。

 

代租管公司會替業主尋找合適的租客，並且因應租客背景作一定的審查，除此之外，在進入租約的階段，也會向業主及租客提供一定的專業意見。他們生存在於向業主收取一定的服務費用，比如在英國、澳洲和日本大城市物業的話，這個費用一般為租金的15%, 9%及5%不等。

 

然而這個也未算最徹底的做法，有一些地方城市，買家業主可以將物業出租給代租管公司，即是那間公司是業主的租客，當然這間公司不會用來自用，而是將單位再出租予正式的用家，在這個情況，筆者認為對於小業主而言是最簡單的，因為完全不需要去處理使用者的問題，只需要找一個比較可信的公司，談好租金便可，出租期間需要處理的問題便大大減少了。

 

更加重要的是，一定要揀選合適的地區和物業類型。比如在渡假區的物業，基本上不會有長期租客，只能夠選擇短期租約，在這個情況下，業主必須要小心看清楚租約條款，這類型的物業是風險比較高的，各位在認識了解時必須要向專業人士查詢當中風險。對於一些極高回報，或者特別吸引的條款，必須要給格外留神，以免墮入陷阱。

 

作者為中原地產項目總監羅顯桂