實質按揭利率

實 質 按 揭 利 率 才 是 左 右 樓 價 的 基 本 因 素 ， 並 非 最 優 惠 利 率 決 定 樓 價 升 跌 。 今 天 實 質 按 揭 利 率 仍 然 處 於 低 水 ， 樓 價 上 升 潛 力 仍 然 鉅 大 。

經 濟 學 上 有 所 謂 實 質 利 率 和 名 義 利 率 的 分 別 。 所 謂 名 義 利 率 ， 指 一 般 商 業 銀 行 的 利 率 報 價 ， 如 存 款 利 率 、 按 揭 利 率 ， 最 優 惠 利 率 … … 等 。 所 謂 實 質 利 率 ， 是 名 義 利 率 減 通 脹 率 ， 可 以 反 映 真 正 的 利 息 環 境 。 如 果 名 義 利 率 低 於 通 脹 率 ， 是 實 質 負 利 率 ； 反 之 便 是 實 質 正 利 率 。 實 質 負 利 率 時 ， 有 利 投 資 ； 反 之 便 不 利 投 資 活 動 。

對 樓 市 而 言 ， 按 揭 利 率 屬 於 名 義 利 率 ， 將 按 揭 利 率 減 除 通 脹 率 ， 便 得 出 實 質 按 揭 利 率 ； 但 實 際 按 揭 利 率 跟 樓 價 的 升 跌 不 是 以 正 利 率 或 負 利 率 來 劃 分 的 ， 根 據 過 去 十 多 年 的 經 驗 ， 當 實 際 按 揭 利 率 高 於 5%， 樓 價 便 會 下 跌 ， 相 反 便 會 上 升 。 1991年 到 1997年 ， 實 質 按 揭 利 率 長 期 低 於 5%； 1998年 到 2003年 ， 實 質 按 揭 利 率 長 期 高 於 5%。 前 者 樓 價 長 升 ， 後 者 卻 長 跌 。 2004年 起 ， 實 際 按 揭 利 率 再 次 長 時 間 低 於 5%， 令 樓 價 上 升 至 今 。

今 年 連 翻 加 息 ， 名 義 按 揭 利 率 是 4.25%， 扣 除 0.5%的 通 脹 率 ， 實 質 按 揭 利 率 只 有 3.75%， 仍 然 低 於 5%的 水 平 。 預 期 今 年 年 底 前 再 加 息 0.75%， 而 年 底 的 通 脹 率 可 能 達 到 1.5%。 令 實 質 按 揭 利 率 只 有 3.5%， 所 以 樓 價 仍 然 可 以 上 升 。

實 質 按 揭 利 率 以 正 五 厘 為 分 水 嶺 ， 乃 反 映 香 港 投 資 者 對 樓 市 的 偏 好 ， 另 外 大 型 屋 苑 的 租 金 回 報 有 四 到 五 厘 亦 是 原 因 之 一 。