樓價未高利率偏低

樓 價 仍 然 處 於 合 理 的 水 平 ， 按 揭 利 率 依 舊 偏 低 ； 所 以 持 續 的 加 息 ， 未 能 威 脅 樓 市 。 相 反 ， 息 口 、 油 價 、 金 價 、 工 資 和 租 金 持 續 上 升 ， 將 會 推 高 樓 價 ， 九 月 樓 市 將 再 現 升 浪 。

1991年 到 1994年 ， 樓 價 由 30點 水 平 升 到 75.76點 水 平 ， 才 出 現 一 次 大 規 模 調 整 。 其 中 一 個 因 素 ， 是 按 揭 利 率 由 5厘 水 平 ， 持 續 上 升 。 到 1994年 4月 上 升 到 8.75厘 ， 樓 價 才 見 頂 回 落 。

當 1995年 12月 ， 按 揭 利 率 由 10.75厘 的 高 峰 回 落 ， 刺 激 樓 價 在 1996年 及 1997年 狂 升 ， 到 達 100點 的 顛 峰 。 按 揭 利 率 於 1997年 10月 ， 由 低 位 急 速 上 升 到 9.5厘 ， 及 後 再 升 至 10.75厘 ， 引 發 1998年 樓 價 暴 跌 。

九 十 年 代 兩 次 樓 價 大 跌 ， 按 揭 利 率 都 是 在 8.75厘 到 9.5厘 的 水 平 。 如 果 這 個 水 平 是 一 個 觸 發 點 ， 現 在 的 按 揭 利 率 距 離 觸 發 點 還 很 遠 。 今 天 加 息 後 ， 按 揭 利 率 是 4.75厘 ， 還 要 再 加 4厘 到 5厘 ， 才 達 到 危 險 水 平 。

銀 行 界 普 遍 預 期 美 國 加 息 周 期 還 未 結 束 ， 今 年 餘 下 的 兩 次 議 息 ， 會 分 別 加 息 0.25厘 。 即 今 年 底 香 港 的 按 揭 利 率 將 上 升 到 5.25厘 ， 仍 然 遠 離 危 險 水 平 。

最 重 要 是 今 天 的 樓 價 只 有 55.5點 ， 上 升 才 兩 年 。 1991年 到 1994年 是 連 升 三 年 半 ， 到 75.76點 才 出 現 大 調 整 。 今 天 的 樓 價 要 再 升 36.5%， 才 到 達 同 樣 的 高 位 。 這 種 升 幅 ， 相 信 今 明 兩 年 都 難 以 達 到 。 樓 價 未 到 高 位 ， 難 以 勢 危 。 利 率 仍 然 偏 低 ， 如 何 能 推 倒 樓 價 呢 ！

「 加 息 最 終 令 股 價 回 落 」 和 「 加 息 最 終 推 倒 樓 市 」 ， 是 投 資 界 老 行 尊 常 常 掛 在 口 中 的 。 這 句 話 等 如 爺 爺 常 常 告 誡 子 孫 ， 人 終 必 死 亡 ， 應 珍 惜 生 命 。 語 出 雖 善 ， 卻 不 切 實 際 。 因 為 子 孫 還 年 青 ， 還 要 闖 盪 投 資 界 ， 不 去 闖 一 番 事 業 ， 才 是 白 費 人 生 。