嘉亨灣的謬誤

嘉 亨 灣 和 藍 灣 半 島 是 否 少 收 地 價 呢 ？ 從 程 序 上 來 來 看 ， 發 展 商 依 足 法 規 辦 事 ； 從 實 質 上 看 ， 發 展 商 以 當 時 的 高 價 競 投 得 來 ， 早 已 包 含 額 外 的 潛 在 利 益 。 市 民 不 能 以 今 天 的 高 樓 價 ， 來 看 昨 天 的 低 樓 價 。 如 果 這 種 邏 輯 合 理 ， 所 有 在 沙 士 時 低 價 買 樓 的 小 業 主 ， 是 否 應 該 向 賣 方 補 水 ， 以 示 合 理 嗎 ？

2005年 9月 拍 賣 西 九 龍 帝 柏 海 灣 旁 的 兩 幅 官 地 ， 發 展 商 必 須 附 帶 興 建 院 舍 ， 並 交 還 政 府 。 但 地 政 署 罕 有 地 提 醒 買 家 ， 如 果 合 併 兩 幅 土 地 ， 公 共 設 施 在 設 計 上 可 有 彈 性 ， 會 帶 來 發 展 上 的 好 處 。 難 道 政 府 不 提 點 ， 發 展 商 就 不 知 道 個 中 技 巧 嗎 ？ 如 果 屋 宇 署 又 行 使 酌 情 權 ， 令 發 展 商 彈 性 設 計 院 舍 而 獲 得 利 益 ， 是 否 官 商 公 然 勾 結 呢 ？ 又 如 果 發 展 商 獲 得 鉅 額 售 樓 利 潤 ， 審 計 署 又 是 否 批 評 地 政 署 ， 為 何 不 限 定 兩 幅 官 地 不 可 合 併 發 展 ， 如 果 合 併 便 須 補 地 價 。 結 果 是 西 九 龍 地 幾 經 激 烈 競 爭 ， 由 信 和 牽 頭 財 團 以 27.3億 投 得 ， 平 均 樓 面 地 價 5473元 ， 超 過 同 區 的 現 樓 價 。 根 本 發 展 商 們 早 已 知 道 合 併 發 展 的 好 處 ， 地 價 中 已 包 含 合 併 土 地 的 潛 在 利 益 ， 政 府 並 無 吃 虧 。 相 反 ， 不 准 合 併 發 展 ， 地 價 亦 會 下 降 ， 反 映 實 際 情 況 。

同 樣 ， 不 排 除 發 展 商 們 亦 早 已 知 道 嘉 亨 灣 招 標 章 程 的 灰 色 地 帶 ， 所 以 才 會 高 價 積 極 入 標 。 然 後 申 請 將 地 盤 由 乙 類 轉 為 丙 類 ， 地 積 比 率 由 9倍 上 升 到 10倍 。 加 上 原 先 預 留 作 水 警 基 地 車 位 的 土 地 不 足 ， 發 展 商 讓 出 土 地 並 交 換 增 建 樓 面 。 2001年 以 24.3億 元 標 得 土 地 ， 平 均 樓 面 地 價 2630元 。 連 同 發 展 成 本 ， 每 呎 高 達 4000元 ， 當 時 的 太 古 城 的 二 手 價 每 呎 才 3000到 4000元 。 讀 者 要 知 道 當 時 樓 市 已 經 連 跌 四 年 ， 「 樓 市 已 死 」 高 唱 入 雲 。 發 展 商 高 價 買 地 ， 定 有 所 圖 。

藍 灣 半 島 是 在 九 七 年 以 歷 史 高 價 118億 元 投 得 ， 而 曾 經 出 高 競 爭 的 發 展 商 亦 不 少 。 相 信 是 發 展 商 們 早 已 知 道 賣 地 章 程 中 在 灰 色 地 帶 可 以 增 加 樓 面 ， 才 會 勇 於 出 價 ， 即 出 價 早 已 包 括 增 建 樓 面 的 部 份 。 信 和 投 得 後 申 請 加 建 兩 條 內 街 ， 成 功 將 地 盤 由 甲 類 轉 為 丙 類 ， 地 積 比 率 由 8倍 升 到 10倍 。 但 最 終 不 敵 樓 市 大 跌 ， 要 為 項 目 作 出 撥 備 ， 真 是 人 算 不 如 天 算 。

嘉 亨 灣 和 藍 灣 半 島 的 發 展 商 ， 都 是 依 照 程 序 向 政 府 申 請 而 獲 得 加 建 樓 面 。 依 法 爭 取 自 己 權 益 是 法 治 社 會 所 容 許 的 ， 談 不 上 官 商 勾 結 。 依 法 爭 取 權 益 而 被 政 府 拒 絕 ， 才 是 政 府 不 合 理 ， 可 以 向 法 庭 起 訴 ， 政 府 甚 至 被 冠 上 壓 迫 人 民 之 惡 名 。 只 因 依 法 爭 取 權 益 的 一 方 是 大 發 展 商 ， 所 以 不 獲 得 傳 媒 和 市 民 的 同 情 。 相 反 ， 不 合 法 爭 取 自 己 權 益 的 弱 勢 社 群 ， 卻 獲 得 同 情 。 到 底 什 麼 才 是 公 義 呢 ？

政 府 各 部 門 的 審 批 程 序 不 一 致 是 難 以 避 免 的 ， 聰 明 人 從 中 鑽 營 ， 獲 得 利 益 ， 同 樣 難 以 避 免 。 希 望 政 府 盡 快 檢 討 整 個 批 地 程 序 ， 避 免 再 次 失 誤 。