爵悅庭減價重推之謎

爵 悅 庭 不 是 變 相 減 價 出 售 ， 而 是 利 用 低 入 場 費 (半 成 首 期 )， 吸 引 炒 家 和 用 家 入 市 。 並 且 讓 買 家 免 供 免 息 睇 二 年 ， 適 合 先 買 後 賣 的 換 樓 客 ， 炒 短 線 或 中 線 的 投 資 者 。

今 天 各 大 報 章 地 產 版 都 以 顯 著 標 題 ， 刊 載 爵 悅 庭 變 相 減 價 13%重 推 ， 向 讀 者 明 示 樓 價 下 調 。 報 章 所 持 的 理 由 ， 發 展 商 提 供 二 年 一 按 及 二 按 免 供 免 息 ， 所 省 下 的 利 息 支 出 ， 相 等 於 樓 價 的 13%。 到 底 是 否 真 的 變 相 減 價 呢 ？

首 先 所 謂 減 價 重 推 ， 應 該 是 以 前 後 兩 次 推 售 價 作 比 較 的 ， 不 然 就 不 是 重 推 了 。 但 上 述 減 價 的 推 論 ， 前 提 是 以 今 天 的 現 價 ， 做 七 成 一 按 為 標 準 ， 比 較 得 出 二 年 免 供 免 息 一 按 及 二 按 所 節 省 的 利 息 達 13%。 不 是 跟 前 價 比 較 ， 所 以 不 是 減 價 重 推 ， 只 不 過 是 給 予 今 天 買 家 一 個 即 供 優 惠 而 矣 。

發 展 商 堅 稱 是 以 同 一 售 價 重 推 爵 悅 庭 ， 沒 有 減 價 。 去 年 推 售 時 ， 大 部 份 買 家 以 建 築 期 付 款 買 樓 ， 已 經 支 付 樓 價 二 成 的 首 期 ， 入 伙 時 由 發 展 商 提 供 一 年 免 息 免 供 的 一 按 (七 成 )及 二 按 (一 成 )， 即 早 前 的 買 家 已 經 享 受 了 相 類 似 的 即 供 優 惠 了 。

今 天 的 買 家 跟 早 前 相 比 ， 免 息 免 供 的 一 按 及 二 按 優 惠 ， 由 一 年 延 長 到 二 年 。 表 面 上 優 惠 增 加 一 倍 ， 但 事 實 上 今 天 買 家 的 潛 在 利 息 負 擔 卻 高 於 早 前 的 買 家 。 因 為 今 天 買 家 造 三 成 二 按 ， 早 前 買 家 只 有 一 成 。 如 果 借 足 二 十 年 ， 今 天 買 家 的 利 息 支 出 遠 高 於 早 前 買 家 。

無 論 是 一 年 或 二 年 的 免 供 免 息 一 按 及 二 按 ， 都 是 吸 引 用 家 和 炒 家 入 市 。 欠 缺 首 期 的 上 車 客 ， 可 以 半 成 首 期 做 業 主 。 換 樓 客 可 以 先 買 後 賣 ， 二 年 內 免 雙 重 付 息 。 短 線 炒 家 有 二 年 時 間 走 貨 ， 投 資 者 可 以 先 行 淨 袋 二 年 租 金 。

但 天 下 沒 有 白 吃 的 午 餐 ， 就 是 發 展 商 沒 有 減 價 售 樓 。