【余建輝專欄】怎樣才算物業交吉 – 余建輝

之前曾寫文章有簡單講述物業交吉應要怎樣及一宗區域法院之睇法，今次就多用數個法庭案例去比提供大家更多真實例子。

首先離不開由英國法庭很久已定下的基本原則：

一宗案例中出售的空置貨倉在成交日時，地窖內滿佈一袋袋已變硬了的水泥，雖然該等水泥已不值錢，但阻礙了使用地窖。法庭指出，在成交日留下個人財物在單位內（不是指不足考慮之部份）,即是等同宣示仍可使用該物業作個人用途。當然不是任何阻礙都算作，法庭闡釋一定要是能實質阻礙物業重要部份之擁有權才是，因為在英國大部份買賣都牽涉面積頗大的土地和房屋，所以這些情況會極少發生，通常買家都會接受或就此作罷。

另一宗香港案例中，涉案買賣之物業為工廈之最底6層單位連同10個車位，而成交日訂為某星期六之中午12時前。到了成交日的指定完成時間，買方去到該物業發現賣方仍在搬遷中，而地下車位更滿佈辦公室設備、電單車及賣方之物品。高等法院引用上述英國權威案例定立之法律原則後判決賣方未有按合同約定交吉。

在第二宗香港案例中，賣方在成交日當天下午4點還有搬運工人執拾物品，買家到場看到電視機、睡房客廳都有不同傢俬（包括牀、枱、雪櫃、酒櫃等）未有搬走,於是在成交時間5點後影相作為記錄。高等法院認為這些物件都足以實質阻礙買家享用單位，所以判決賣方所留下之傢俬不可以看成是微不足道，就賣方未能於協定之下午五時交匙而稱只是遲了數分鐘一事，法庭引用上訴庭之案例解釋因時間是合同之要素，如訂立是須於「五時或之前」不是「大概五時」履行,，本原則是法庭不可重寫雙方已訂立之條款，所以最後裁定賣方未有按合約在5時交吉給買方。

所以賣方在買賣交易前應預留更多時間去搬遷傢俬和私人物品，以免引起訴訟或不能完成交易。

利嘉閣地產有限公司

中央事務部聯席董事

余建輝