供應驟降庫存減少供求拉近漸趨平衡

日期：15小時前

今年的樓市是「撤辣年」，實施長達超過13年，市場俗稱樓市「辣招」的住宅物業需求管理措施，終於於今年年初全面「撤辣」，撤辣令部分買家入市成本大大減低，令今年上半年新盤銷售明顯飊升，今年亦是「減息年」，自9月開始美國聯儲局已先後三度減息，香港銀行儘管沒有完全跟足美國的減幅，但本港整體減幅和速度算是非常進取，三個月內累計減幅已達0.625厘，減低市民供樓負擔，帶動整體一手新盤銷售再創近月新高，撒辣效應加上減息效應，總計今年新盤市場旺丁又旺財，全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平，較去年全年約10,700伙，按年增加約四成九，今年至今新盤總銷售總額更已達至1,900億元，比對於去年全年的1,113億元激增七成。

當然今年總體新盤銷售大幅增加，撤辣、減息、以至發展商減價促銷，種種原因樓市需求恢復，成功扭轉過去數年間樓市一直出現的「供過於求」的現象，隨著今年新盤銷售顯著高於同期的推盤量，令整體新盤貨尾的總庫存顯著回落，因著過去數年間推盤量持續高於銷售量，新盤貨尾總庫存「日積月累」曾超越2.5萬伙之多，發展商自然需要積極減價「去庫存」，發展商爭相減價清貨，自然整體樓價難以見底回升，最新新盤總庫存已顯著減少至約2.1萬伙。

但隨著新盤銷售多於推盤量，新貨貨尾總庫存陸續被消化，最重要是近年樓價持續整固，發展商減少買地下，今年政府便僅僅售出兩幅私人住宅土地，與此同時「兩鐵一局」的批地亦顯著減少下，近年的新屋動工量已明顯減少，今年首十個月的動工量只及去年同期的一半，動工量大減下長遠房屋供應自然驟降。

展望來年樓市，隨著經濟慢慢復甦，加上撤辣效應持續，相信仍然會有海外資金、以至新來港的專才陸續來港買樓，此外減息周期仍會持續，儘管來年減息幅度會減慢，減息效應持續而現時新盤貨尾庫存仍有多達2萬伙以上，相信來年發展商仍會積極減價推盤，預計來年新盤銷售量會略高於今年1.6萬伙，銷售量仍會高於推盤量，令整體新盤貨尾庫存可回落至2萬伙以下，加上長遠供應減少，新盤市場的供求關係將逐步拉及，供求趨於平衡，有助樓市盡快見底回升。