新屋供求平衡點

本 來 香 港 新 屋 的 供 應 是 否 足 夠 ， 不 單 止 看 供 應 量 ， 還 要 看 需 求 。 預 期 香 港 新 屋 的 需 求 下 降 ， 帶 動 供 應 同 步 下 跌 。 未 來 新 屋 的 供 需 平 衡 點 ， 可 能 在 每 年 15000個 上 下 的 水 平 。

上 周 五 ( 7月 21日 )， 房 屋 局 公 佈 第 二 季 新 屋 供 應 統 計 ， 共 有 61000個 。 建 築 中 還 未 預 售 的 ， 有 43000個 ， 已 經 落 成 而 未 售 出 的 有 18000個 。 乍 看 之 下 ， 那 有 短 缺 問 題 ， 還 要 擔 憂 存 貨 太 多 ， 何 時 賣 得 完 呢 ！

45000個 新 屋 供 應 ， 不 是 今 天 全 部 可 以 推 出 市 場 。 因 為 施 工 中 的 43000個 單 位 ， 是 未 來 三 年 間 分 批 落 成 的 ， 即 平 均 每 年 落 成 單 位 約 15000個 的 水 平 。 一 般 預 售 一 年 樓 花 ， 每 年 可 售 單 位 不 會 超 過 此 數 。 而 事 實 上 ， 過 去 四 個 季 度 ， 施 工 中 的 單 位 ， 一 直 維 持 在 45000個 上 下 的 水 平 ， 即 未 來 平 均 每 年 可 售 新 屋 約 15000個 。 較 八 十 及 九 十 年 代 ， 平 均 每 年 25000個 少 10000個 ， 即 新 屋 供 應 確 實 大 幅 下 跌 。

不 過 新 屋 需 求 亦 明 顯 下 跌 ， 2005年 售 出 新 屋 15866個 ， 預 計 2006年 跌 至 12000個 。 相 較 八 十 及 九 十 年 代 ， 每 年 售 出 約 25000個 大 幅 下 降 ， 即 未 來 新 屋 的 需 求 和 供 應 同 步 下 跌 。 因 為 香 港 人 口 老 化 ， 人 口 金 字 塔 集 中 於 40到 50歲 的 年 齡 層 ， 普 遍 已 經 結 婚 生 子 置 業 安 居 ， 來 自 適 婚 人 士 的 住 屋 需 求 明 顯 不 及 過 去 二 三 十 年 。

雖 然 新 增 需 求 下 降 ， 但 換 樓 需 求 卻 跟 隨 經 濟 向 上 而 增 加 。 有 能 力 改 善 家 居 生 活 的 家 庭 ， 將 會 轉 換 更 大 更 先 進 的 住 宅 ， 追 求 優 質 生 活 。 所 以 優 質 新 屋 的 售 價 明 顯 拋 離 二 手 舊 樓 ， 樓 價 可 以 持 續 向 上 。