【說樓解按】負資產不等於call loan - 王美鳳

上期提及負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主會較易先跌入負資產行列。對於早年已入市的業主來說，由於已清還部份本金，加上可能樓價水平較現時低，成為負資產機會亦較低。例如業主於2018年初買入一個550萬單位，承造8成按揭440萬，經過約兩年供款後，按揭餘額已減少約6%至413.5萬，目前該單位價值已較購入時上升約7%至589萬，換言之，樓價需於現時下跌約30%或以上，業主才會成為負資產。事實上，近年樓市由用家及長線投資者主導，投機成份及炒風大致消失，並不輕易出現樓價大瀉的現象。而在樓按措施下，按揭用家必須通過既定供款入息要求，對於手持多個按揭物業的買家，入息要求亦一再提高，故此現時業主的供款能力及應對負資產的防守力亦較從前為高。

負資產是指物業的當前市值低於未償還按揭餘額，即是抵押品的價值低於借貸額，對於銀行來說，這意味業主變賣了單位仍未能足以償還全數按揭欠款，故此負資產的出現的而且確會令銀行警覺性加大。但問題是，如果業主一向準時如期供樓，銀行如常得到每月利息作為收益，又怎會無故“call loan”(要求借款人提早及即時償還貸款)或要求變賣單位抵債？在按揭審批中，銀行除了看重物業作為抵押品的價值，亦同樣看重借款人的還款能力及準時還款的習慣。故此，單計負資產本身不致於構成重大問題，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款。 

樓市短期內仍難免出現調整，加上經濟環境出現疲態，供樓人士宜為自己預留較充足的現金流及備用資金。建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。此外，在籌劃置業預算時，總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳