【平民財技】政府可管制樓市方式(二)供應管理 -汪敦敬

眾所周知，要解決房屋問題最正本清源的方法，是「搵多點土地及起多點樓」，尤其房地產是折舊率很低的不動產，只要市場運作在供應推盤方面有秩序，理論上愈多盤對社會利多於弊，但是很多人只留意一手的樓花供應，較少留意二手市場。其實，全港二手市場包括公屋及居屋的可售單位合共達192萬個，只要善於誘發二手放盤量，其實很快及較低成本為市場增加不少供應！

政府一直懂得運用供應管理的做法，舉例「白居二」、「補價易」(逆按揭)或2014年曾就樓市「辣招」放寬換樓部分，以上種種均可以增加細單位的放盤量。不過，供應管理需要市民非常熟悉市場的運作，否則增加放盤量時亦可能增加成交量。如果市民不熟悉市場便誤會放寬了「辣招」，令市場重新暢旺。

最合適的供應管理時機便是靜市，尤其是樓價下跌時，假設三房單位的呎價「平過」兩房單位，這時便是最合適的時機！此時，透過鼓勵換樓，尤其是一換一的換樓，從而令兩房的放盤量增加，其價格便會進一步健康地向下調整，因為三房「平過」兩房，即使換樓人士製造了更加多的成交，亦不會導致三房出現惡性的樓價向上，上述是一個供各位參考的供應管理的概念，希望各位能夠支持政府增加一、二手的供應量及放盤量。

作者為祥益地產總裁汪敦敬