業主不容忽視的維修問題 樓宇大搜查

年年驗身令你放心，樓亦一樣需要適時檢驗保養，才能住得安心。一些新手業主，可能覺得買得心頭好後，便可一勞永逸享受安樂窩。然而，時間飛逝，當樓宇到達10年及30年這些關口時，正是強制性檢查，甚至真正需要維修的時候，特別是大廈維修涉及金額由數萬至數十萬不等，作為業主必須有心理及金錢上的準備。

為了保障樓宇安全及質素，政府設有強制性驗窗及驗樓計劃，前者規定除不高於三層的住用樓宇外，其他樓齡達10年或以上的私人樓宇業主，如接到屋宇署的法定檢窗通知，便須在6個月內找來合資格人士就單位的所有窗戶進行檢驗及在有需要時進行維修。

一般而言，屋宇署每年會揀選目標樓宇進行強制驗窗計劃，因此驗窗年期不一定是剛好10年，有些大廈的業主在樓齡接近20年時，才收到通知需要驗窗。在驗窗通知日期起計的6個月內，業主需委任合資格人士完成檢驗及簽署相關文件，交回屋宇署。倘若窗戶不用特別維修，驗窗費只需數千元便能過關。當檢窗手續完成後，由強制驗窗通知日期計的五年內，該單位將不用再檢窗。

強制驗窗相對事小，到樓宇屆30年的強制驗樓及大廈維修才是重頭戲。除不高於三層的住用樓宇外，樓齡達30年或以上的私人樓宇，必須委任註冊驗樓人員就樓宇公用部分、外牆、露台和窗戶簷篷等伸出物及招牌(如有)進行檢驗。

由於樓宇經過30年或以上的風吹雨打，基本上驗樓後通常需要進行修葺，這便是日常聽到的大廈維修工程。這時候，大廈業主立案法團可商議是否只處理修葺建議內訂明的項目，抑或一次過為樓宇作出額外升級維修工程，這方面對工程的規模及金額均有影響。

那麼作為業主應該預備多少彈藥作大廈維修？由於大廈維修工程涉及範圍差異頗大，亦與大廈單位數目多少有關，因為單位愈多，意味更多住戶分擔相關支出。通常大廈維修由數萬元至數十萬元不等，因此必須及早準備相關費用。

除了強制檢窗及檢樓外，2018年有關部門曾研究強制更換電梯計劃，為機齡達30至40年的電梯作更新，但有關法例暫只聞樓梯響。不過，若大廈電梯逾30年，會開始逐漸老化，在往後的日子早晚需要更換。

以現時一部電梯約100萬至150萬元計，除開大廈戶數，大約可得悉更換每部電梯所需金額約數萬元。