活用物業創造收入 點只自住咁簡單

擁有一間樓，可以怎樣用？好多人的答案，不是自住便是收租，再豪一點就說丟空當別墅。其實一間物業，隨了上述三種實際用途外，懂得活用物業創造收入，隨時每月多萬元零用錢。

由於近十多年樓價不斷破頂，早年買樓的業主，賬面身家翻了一倍以上，但一日未賣出物業將錢落袋，只能算是賬面富貴。因此，近年在市場上開始有業主加入用物業打造每月收入的方案，目的是將物業價值釋放，在自住或收租之餘，每月獲取一份額外收入。

用物業創造每月收入，方法離不開將升值物業加按，再將資金投放在債券或債券基金等收息工具上。從收息工具獲取的利息，用作支付加按物業的供樓支出以及其他借貸成本後，得出來的餘額便可代代平安。

假設物業A市值為700萬元，尚餘按揭欠款100萬元。若透過加按及投入債券或債券基金等收息工具，加上適當的槓桿效應，每年可獲取利息約52.8萬元。扣除供樓支出及其他借貸成本後，業主實際每年可淨袋約14萬元，即每月約1.16萬元。

透過市場上的物業拓利息收入方案，能讓物業賬面富貴變成真的價值釋放，產出現金流。然而，這些計劃亦有其潛在風險，例如透過債券或債券基金收息時，涉及槓桿因素，不宜因貪其更高回報，而令槓桿水平過高。此外，按揭息率、債券借貸息率均有機會變化，這些息率一旦上升，或有機會影響收息回報。

最後是慎選收息工具，通常大型企業的債券，比債券基金為佳，因前者價格波動性一般較低，派息穩定性相對高。

用物業產出現金流近年在市場開始流行，在不賣物業情況下，能每月多一份數千至萬多元的收入固然開心，但箇中風險亦要留神，一旦揀錯風險高的收息工具，如意算盤有機會打不響。