私營建屋失速 新供應可能有斷層時期

長實於3年前投得啟德跑道區最後一幅住宅地皮，隨後再下一城奪得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德發展區住宅地皮，明顯該集團對香港未來經濟充滿信心。圖為長江實業集團營業部首席經理郭子威(右二)、長江實業營業部助理首席經理楊桂玲(左一)親臨區內視察，細看啟德新區最新面貌轉變並探訪筆者及中原啟德團隊，互相交流市況。

 

早前政府公佈北部都會發展區作出了一系列的土地回收和徵用土地涉及109公頃面積，而區內有6幅由私人發展商持有的土地申請原址換地不成功，而根據政府賠償機制可能涉資達15億元，以往發展商對發展土地的權益和自主極為重視，對手上土地儲備擁有量保持高度關注。

 

但隨著新形勢發展，灣區內的交通網絡基建進一步強化和關口開通的流動性加大，各發展商對地價計算重新衡量，尤其是近兩年香港人出行和消費模式改變，商用樓面面積和住屋需求的變動，新方向似乎在逐漸成形中，所以對於未來投放正在尋找新定位。對於未完全成熟的土地寧願交回政府處理早期基礎建造工作，先收賠償金的做法比按目前補地價自己發展更為安全，導致出現極少見的發展商交回土地的情況。

 

近日有發展商預期未來的建築開支將會逐步回落，控制成本因素是其一，但當中提及高峰期已過，反映未來的建造項目肯定不夠早前些年，而個別公司在吸納新投放的土地上似乎也有放緩跡象，誠如分析師都看到目前的存貨量足夠消耗一至兩年，未來的價格按地價和建築成本將會出現新方向，而實際市場承接力在那個水平仍未清晰能預計，不如先處理好手上的項目，做好銷售，增加資金回籠，才再投放新資金開啟新項目。

 

另一方向可以將現存貨源做好回報，例如安排部份現樓出租，回報更勝低價出售，反正以投放在建樓成本的資金，收租回報可比普通買家高三成至四成，達到6厘至7厘水平，發展商收租物業是成本價，市民買家是銷售價，收租回報已達3.5厘，發展商收益就當然比買家高，目前香港強大的租務市場租金上升。按照當下所見，私營建屋放緩，未來的新供應減少，現階段部份發展商減價促銷，是上車置業的買家找合適單位的好時機。