減息諗咩好系列：減息應該買樓？ 買樓 VS 租樓的4大考慮

一、 置業成本多   首期以外涉多項使費  

私樓樓價從歷史高位回落近三成，不過，不少人仍覺得香港樓價「貴得離譜」。買樓不單止要筆首期，還涉及印花稅、律師費，若透過代理促成交易，還須付代理佣金。若單位需要裝修、添置家電等，都需要預備一筆資金；因此置業前，若然「銀彈」未夠，千萬別勉強「上車」。

若買家要向銀行承造按揭，其個人信貸評級以及是否有穩定職業等，都會影響銀行按揭批核，不一定可借足預期的按揭金額。即使未來樓市有望進入減息周期，但置業花費「一闊三大」，每月供樓外，還有管理費、每季差餉及地租等開支。

沒有足夠資金，息口再低，都可能先租樓，儲夠「彈藥」才出擊為上。

二、要「供抵過租」？視乎你付幾多首期

息率有望下調，不少人認為「租不如買」。不過，實際能否做到「供抵過租」，還要視乎置業人士可負擔首期多寡、按揭年期及息率。

小編偏愛輕樓齡物業，搜索過一批新入伙至5年內樓齡物業（見表），發現除非可負擔4成首期或以上，否則以目前租金，輕樓齡物業普遍仍是「租抵過供」。

以樓齡3年的啟德嘉峯匯為例：

一伙實用面積約289呎的1房單位，月租為17,300元；

同間隔二手單位叫價為550萬元，如買家能負擔樓價4成首期，即220萬元，再向銀行申請借6成按揭貸款額，供款期30年，利率4.125厘，即月供15,994元。

供款就會比租金略低1,306元，這樣才能做到「供抵過租」。

若然首期不足4成，付3成首期，按揭利率及供款年期與上述例子一樣，每月供款18,660元。

這樣，便會出現租抵過供情況，相者相差1,360元。

3年樓齡物業月租及供款比較

另一例子是北部都會區的粉嶺 One Innovale：

一伙實用面積約195呎的開放式戶，每月放租9,800元；

同屋苑呎數接近的二手單位現叫價為328萬元，若能負擔樓價4成首期，即128萬元，再借6成按揭貸款額，供款期30年，利率4.125厘，即月供9,306元。

這樣的話，供款就會比租金略低494元。

不過，本港銀行料逐步減息，短期內下調息率達1厘機會微，因而出現供款會大幅低於租金的機會亦較細。

粉嶺 One Innovale入伙3年，乃區內大型私人屋苑。

三、租戶同享會所「福利」

縱然買樓仍「遙不可及」，租樓卻絕不代表生活低質。時下新樓尤其大型屋苑，建有豪華住客會所比比皆是，而業主是需要向租客提供住戶證，租客享有住戶證帶來權益。

以堪稱近年屯門最大型私人屋苑的NOVO LAND為例，會所連園林設施達40萬呎，單是「玩水」地方涉及近3.2萬呎，如50米泳池、25米室內恒溫泳池、20米兒童泳池及戶外大型嬉水池等，一落樓就有「水上樂園」。

 

部份私樓會所設備更令人讚嘆，好像元朗Park YOHO 自設私人濕地公園；大圍柏傲莊設有機園圃及大型梯田；啟德天瀧的7萬呎酒店式會所，租客可租用飽覽維港海景豪華宴會廳，招呼朋友一樣夠禮面。

若業主以全包方式出租單位，即租金普遍包括物業管理費、地租、差餉等，租客可謂名正言順享有會所「福利」，住新樓，只需按設施項目收費，便可玩盡會所設備。

四、租樓夠彈性 可以隨心轉地點

除了財務狀況之外，考慮置業或是租樓之外，若你的工作地點有不確定性，租樓會較具彈性。如果工作性質需要「周遊列國」，例如你經常要到海外公幹，每月只留港數天；又或是到港工作、留學的港漂，由於工作地點隨時有變、或未來是否留港發展亦具變數，租樓比置業來得靈活。

為子女張羅理想學校的家長們，在子女未鎖定就讀學校之前，租住心儀校網的樓盤，同樣會較為彈性。當一切穩定下來，你就可按個人或家庭需要，才作出繼續租樓或置業決定。

總結：條路自己揀 唔啱搵到啱

買樓、租樓沒有對與錯，因為每個人都需要按自己實際情況，而作出最合適的決定。而House730樓盤資料庫，提供各類型的物業選擇，無論租盤、售盤、單位面積、間隔、價錢、所需條件都應有盡有。暫時還未有頭緒？不妨Click入屋苑專頁攞靈感啦。

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