跌市估價才見真章

有人認為樓市正經歷下行調整期，物業估價工作一定較以前升市時更容易，對嗎? 跌市不就是什麼都更易估足價嗎? 其實也不盡然。不同市況周期下的估算難度各有不同，根據測量師行內部資料顯示，兩、三年前市況高位時的估到價比率甚至較今天更高! 就讓筆者分享一下部份原因吧。

以往升市時，最大估算難度離不開要追價! 當升市初期提速太快，不論是新盤高溢價還是二手業主借勢反價，參考成交數據根本來不及反映。基於估算工作本質上較依賴滯後的數據，久而久之，估價差距就會逐步被拉闊。物業估價往往要追趕叫價或成交價一段時間，直至高成交數據更新浮現後才能慢慢收窄當中距離。回覆的估價要貼市又要講究合理性，這個平衡並不易取。

但在跌市時，成交價比之前低了，參考數據或仍處高位，估到價豈非易如反掌? 理論上的確是，但事實上仍會有其他問題。首當其衝就是估價要調整多少才算合理，尤其跌市往往伴隨成交量低迷，引致可參考的數據不足，估價分寸就變得相當難拿捏。當中部份急售盤因應自身主觀需要，例如移民或現金流等問題，而並非客觀因素例如缺契或兇宅，成交價低市價兩至三成不等，令估算更難量化及落筆。還有最近一些小型發展商因應市況推出的「高回佣、保面價」新盤銷售手段，為本來已經複雜的估價環境帶來更多枝節。 所以跌市才更能體現估價真章。

作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生