賣地成績與樓市辣招 不能相提並論

講樓論識 中原測量師行-賣地成績與樓市辣招 不能相提並論-House730

專家分享 - 講樓論識 中原測量師行

日期 :2024-06-17 更新时间 :2024-06-18


政府近日賣地成績欠理想的主要原因,除了個別地皮的質素外,主要的原因仍是發展商對後市抱着審慎的態度。以前初入行的時候常聽老行尊講,賣地成績好壞反映了發展商對後市的態度。起初我對此不以為意,因為修讀估價的時候老師常說我們是不能預知將來樓價是多少,因此計數時會用現在的樓價去計算。當然實際上買賣及估價是兩回事,而上述假設亦是用剩餘法去評估地皮時的一個限制。

 

發展商用現在的樓價水平能買到將來升了樓價的地皮,當然出價較為進取,反之亦然。另一個因素仍是息口走勢。利息是直接影響發展商投地的成本,因發展商往往都需要融資去投地,就算利用自己的資金亦一樣有利息成本。在利息仍然未知何時會向下調整時,發展商計算成本的時候當然就會多一重考慮,相信要等下一年年中息口去向比較明朗,之後發展商出價投地先會比較進取。此外高利息亦代表社會有高通脹,在這環境下實質的建築成本亦會高企,這亦會直接打擊發展商投地的意欲。

 

過往政府推出這麼多土地,發展商已有多個項目落成準備促銷,撤銷辣招只會短期刺激樓市,而實際上根據最近的數據,這個刺激作用亦不是太大。因此發展商在未見到經濟有太大起色及仍有大量存貨在手的情況下,除非政府推出的土地非常吸引,否則賣地成績相信會持續低迷。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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