佣金回贈會影響單位的估價嗎？
最近有一個電視節目提及到有一名業主，透過物業代理購買一手樓盤後追討該經紀承諾的佣金回贈。筆者要提的不是評價這種做法如何，而是討論這種佣金回贈對測量師專業估價上有什麼影響。
在二手樓盤的推介上，經紀能夠發揮非常大的作用，他為買賣雙方尋找合適的配對，在議價方面亦為雙方從中斡旋。相比之下，一手樓盤的買賣就比較直接，根據法例，由於一手樓盤公開發售時已經有「價單」，而樓盤公開發售的消息亦廣為人知，因此經紀在樓盤配對及議價方面的功能就減弱了不少。由於準買家不論透過任何經紀購買一手樓盤都要進行抽籤程序，因此透過代理甲或代理乙的分別不會太大，亦因此代理在推售一手樓盤時的競爭非常大。為了留住客人，經紀們都會用盡所有方法，包括節目內裏提及的回贈。與其說是回贈，不如說是代理給買家的 “回佣”，因為那些金錢是地產代理應收佣金的其中一部分。
由於這些 “回佣” 不是發展商直接提供給買家的，因此這些「優惠」不會在「價單」提及，亦不會出現在買賣合約，純粹是代理與買家之間的協定，其他人未必完全得知。如果 “回佣” 金額牽涉的只是樓價的1-2%，那麼對我們分析樓價是影響不大，但坊間一些新樓盤的佣金可以高達10%甚至更高，那麼如果這些佣金大部份都以回贈方式給業主，那麼對實際的樓價就會影響大了。舉例說，一個樓盤以$10000一呎推售，但業主提供$1500作為代理佣金，假設最終有$1400回贈給買家，那麼買家實際購入價只是$8600。
以上情況除了影響單位本身的估價外，亦會影響到測量師對其他地盤進行估值。因為測量師為一些地盤或有重建價值的舊樓時，會考慮發展商發展或重建後可以收取的售樓收益是多少，再扣除發展的成本後，便可以得出地盤的重建或發展價值。測量師會參考鄰近一些新樓盤的售價，但如果該樓盤發展商實際的收入較帳面有大幅折讓的話，參考該數據時就需要小心，否則有可能高估了某些地皮的價值。
雖然提供高佣金給代理的樓盤只是非常特殊的情況，但由於現時市況回佣非常普及，而測量師又未必完全了解每一個買賣成交的背景，這就增加了我們工作上的難度，在分析樓價時就要格外小心。
筆者：中原測量師行執行董事 張競達先生
