樓宇按揭入門教學: 九成按揭有咩條件？

 

要實現買樓大計，業主一般都要向銀行申請樓宇按揭貸款。若你是首次置業的買家，大量專業用語或會弄得你一頭霧水，House730將為你簡介按揭計劃必須認識的重要概念。

 

樓宇按揭是甚麼？

 

樓宇按揭指借貸人以物業作為抵押品，向銀行貸款金錢周轉，以達成置業目的。樓宇按揭利率大致可分成「P按」（Prime Rate）及「H按」（Hibor Rate）兩種。

 

「P按」是以最優惠利率計算，不同銀行的「P」（最優惠利率）亦會有微細的差別；而「H按」的利率是則以銀行同業拆息為基準，再加上銀行自行制定的百分比計算出來。因此買家在借貸前應先比較各大銀行的樓宇按揭計劃，以選擇最適合自己需要的按揭計劃。視乎市況，雖然「H按」的息率會較「P按」更為波動，但「H按」的樓宇按揭利息也有機會比「P按」更優惠。

 

那麼，在香港有哪些種類的樓宇可以向銀行申請按揭呢？大致上，可按揭樓宇包括一般住宅（包括私樓、一手及二手居屋、唐樓、村屋等）、工廈樓宇按揭、商業樓宇按揭、大灣區樓宇按揭、海外樓宇按揭等。如有特別需要，銀行亦能提供商舖按揭、車位按揭等服務。

 

買樓首期的可貸款金額與樓宇按揭成數息息相關，按揭成數由金管局因應樓價、物業狀況等因素而規定，這個數據決定了銀行可以為物業借出的金額上限，因此，按揭成數愈高，代表所需首期愈少。

 

「9成按揭」留意事項

 

若買家在銀行敘造樓宇按揭，最高一般只願批出6成。如果買家想申請高於6成的按揭，便需先購買按揭保險，並繳付相關保費。而本港提供按揭保險的公司分別有香港按揭證券有限公司、昆士蘭保險和美亞保險。根據《2022/2023年度財政預算案》，政府指示香港按證保險有限公司放寬按揭保險計劃，首次置業人士可申請9成按揭貸款的物業價格上限由800萬元上調至1,000萬元，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則提升至1,200萬元。

 

政府放寬按揭保險後最高可以借幾多？

 

在新按保下，1,000萬以下和1000萬至1,125萬的物業可敘造最高90%按揭，而貸款上限則為900萬元；1,920萬以下的樓宇則最高可借80%按揭，貸款上限則為960萬元。在新修訂下，首置人士在購買物業時可享有更寬鬆的借貸空間，但按揭成數越高，所需繳付的按保金額亦會越大。

 

最低入息要求

 

按揭申請人在購買按保時的供款入息比率上限一律為50%，並須通過銀行壓力測試。如首置人士未能符合壓力測試，但符合「供款佔入息一半」準則，仍然可以敘造最高8成或9成按揭樓宇貸款，但保險公司亦會因應風險而上調保費。若以按揭利率為2.375%計算，攤分30年還款期計算，最低入息要求則為：

 

 

樓宇價格	按揭成數	貸款額	每月供款*	最低入息要求*
400萬	90%	360萬	$13,992	$27,983
500萬	90%	450萬	$17,489	$34,979
600萬	90%	540萬	$20,987	$41,974
700萬	90%	630萬	$24,485	$48,970
800萬	90%	720萬	$27,983	$55,966

村屋按揭

 

而村屋按揭成數最高則為8成半，但由於村屋的成交量疏落，因此銀行在村屋估價上往往會傾向保守，未必會借足8成半按揭。[81] 

 

「綠置居」及「白居二」按揭須知

 

「綠表置屋計劃」，簡稱「綠置居」，旨在協助「綠表」申請者（必須為現有公屋住戶）能以較傳統居屋售價低的優惠價錢購買居屋，以騰出更多公屋單位。綠表申請人不但能以市價49折購買居屋，更有機會向銀行借出9成半按揭。而「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」），意即持「白表資格」的人士能在未補地價的「居屋二手市場」內買賣物業，令更多中低收入的家庭能完成置業目標。白表及綠表申請者最高亦能向銀行借出9成按揭。

 

除了上述的一按，銀行亦有提供樓宇轉按、樓宇二按等服務。樓宇轉按指買家將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按。而樓宇二按則指為已有按揭的物業申請第二份按揭，主要由財務公司提供。

 

透過House730了解最新樓市資訊

 

樓宇按揭計劃種類繁多，買家應仔細比較並按照個人財務狀況和還款能力選擇適合的樓宇按揭計劃。House730搵樓大本營提供最新樓盤資訊，如想買樓或了解樓價水平，均可直接聯絡業主或代理提供的聯絡方法查詢。

 

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