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一文解構樓按比較:H按、P按利率計算大不同
認識浮息按揭樓按計劃,解構H按 vs P按利率、計算方法及波幅比較,了解大P細P箇中分別!
置業時,樓宇按揭是比較重要的一環。揀選浮息按揭,便可在利率下跌時繳付較少利息。而浮息按揭分為H按和P按兩類,看看以下比較,了解H按和P按的箇中分別!
P按是以美國利率走勢訂立的最優惠利率,計算方式為「P-指定百分點」。P按的利率計算公式是「P – X%」,假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」,以「細P」5厘計算,實際利率是2.5厘。而市場上現有4種P按利率百分點,介乎5厘和5.5厘之間,當中又分為大P和細P,分別是指5.25厘和5厘兩種。
H按指HIBOR,利率以銀行同業拆息計算,比較注重本地銀行的資金情況。H按的利息因銀行資金充裕而下跌、亦因資金不足上升。此外,H按利率設鎖息上限,採用「H+指定百分率」作封頂位,以免因銀行走勢波動令H按利率急升。
H按的利率計算公式是「H + X%」,假設H是1.62%,而銀行提供的利率是「H + 1.25%」,按揭利率理論上是2.87%,但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險,H按設封頂位(CAP),計算方式與P按一樣是「P – X%」。
就以匯豐為例,其現時最優惠年利率為 5%,可減之百分點為 2.5%,實際 P 按利率即是:5% – 2.5% = 2.5%。換言之,在這個情況,如借款人選擇向匯豐做 H 按,其 H 按利率上限就是 2.5%。
P按與H按的最大分別就是計算方式。P按除了以美國利率作指標,還會因銀行設立的百分點(即大P及細P的分別)而有所不同;而H按的拆息利率則瞬息萬變,因此要按照銀行公會每日在網站更新的結算率為準。
在兩種樓按中,P按比較穩定,整體波幅不大;H按則相對浮動。但因H按利率上限大多等同P按,即使拆息利率上升,實際數字也跟P按利率相若,甚至較P按為低,故在市場上廣受歡迎。
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