商業不動產概述 (4)－區內支撐及陰陽面

對商圈屬性有初步了解後，接下來我們深入觀察商圈重點，就是商圈內的支撐及陰陽面。

筆者日前提到商圈屬性大體分為三大類型，社區型商圈、辦公型商圈、地標型商圈，其實要觀察以上各類型商圈的優劣與否，首先就是要看這些支撐的強度為何，何謂『支撐』?簡言之就是人流量最大最密集的標的物或區域！進階觀察這些標的物或區域，有可能是市場、或是大型知名社區、學校、醫院，更重要是剛好位於交通樞紐中心！如果該區加上有矗立明顯『磁吸效應』的百貨公司、商場或電影城(院)等標的，這些都是商圈內的支撐。

因此對於支撐的概念是否有一種似曾相識的感覺?！沒錯!這些支撐也就是形成商圈的基本七大要素，要觀察商圈的好與壞，支撐非常重要。就像一張椅子一樣，愈多支撐、商圈愈穩定，甚或穩定發展下還會進化支撐、增加支撐；反之，如果支撐一旦退化老舊甚至消失，這個商圈也就日漸落沒。所以支撐的強度與否，實則關係到商圈的好壞優劣。所有的商圈都有生命，而商圈也像變形蟲，有可能放大縮小，也有可能圓形範圍變帶狀範圍或多邊形範圍。總之，不管商圈如何變化，只要精確捉住觀察這些支撐就能清晰掌握。記得：『支撐』是形成商圈的基本要素，也是商圈發展的基礎，更是我們觀察商圈的重要指標。

觀察商圈既然有了明確的方向，接下來談談觀察商圈更細微的部分，就是觀察陰陽面。何謂『陰陽面』? 簡言之就是道路兩側比較人流量的多寡，多為陽、寡為陰。在我們逛商圈或觀察商圈時，常常會留意到，奇怪!怎麼對面沒什麼人走動，或感覺比較冷清、商家店舖氛圍較不明亮，再仔細觀察為何，才發現可能對面是舊區，或者有政府機構、銀行證券行庫、公園、教堂(會)…等商圈區段之瘤，這就屬陰面。因此要觀察陰陽面並不難，畢竟人們要逛街，直覺的反應一定是往人多的方向走，也許相對安全許多。總之在商業不動產中，我們談到『陰陽面』就是論述商圈內道路幹道的兩側，以此判定興旺程度與否。

所以為了商圈的整體活化與發展，避免過多陰陽面的區段產生，無論是商圈內營業標的業主或經營者的串聯共識，或政府單位的規劃，才有『步行區』的產生，除了禁止車輛進入或於離峰時段減量車輛進入，維護逛街行人的安全，亦可達到兩側區域人流量的均衡，提升人們前往的意願，增加逛街行人駐留的時間，實在是一舉多得，對抗陰陽面的最佳良善規劃。

中原地產台灣商仲部副總

王靖華